Sentenza n. 652/2026 - Catania, Sezione 5

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato i titoli edilizi e gli atti presupposti deducendo, con il primo motivo, la violazione del Piano particolareggiato di recupero, delle relative NTA, della direttiva interdirigenziale del 31 luglio 2017, del testo unico dell'edilizia e della normativa regionale, nonché travisamento, contraddittorietà, disparità di trattamento e difetto di istruttoria. In particolare, ha sostenuto che il fabbricato preesistente fosse integralmente abusivo e non potesse essere computato ai fini urbanistici; che l'intervento non rientrasse tra quelli ammessi, configurando invece una nuova edificazione o lottizzazione vietata; che fosse stato illegittimamente ridotto il lotto rilevante mediante lo scomputo della volumetria preesistente, così da beneficiare della monetizzazione delle aree a standard anziché della cessione; e che gli standard urbanistici fossero insufficienti rispetto al nuovo carico urbanistico. Con il secondo motivo ha dedotto il mutamento illegittimo della destinazione d'uso da residenziale a turistico-ricettiva, in violazione dell'art. 23-ter d.P.R. 380/2001 e dell'art. 9 delle NTA. Con il terzo motivo ha contestato la legittimazione della società al rilascio del permesso di costruire, sostenendo la nullità dell'atto di compravendita del 2014 per omessa indicazione del titolo edilizio e per la falsità della dichiarazione relativa all'anteriorità della costruzione al 1° settembre 1967, con conseguente violazione dell'art. 11 d.P.R. 380/2001 e difetto di istruttoria. Il ricorrente ha inoltre richiamato una sentenza penale che avrebbe accertato la falsità della dichiarazione. La controinteressata ha eccepito tardività e inammissibilità del ricorso, nonché l'assenza di specifiche censure contro il provvedimento SUAP.

La decisione

Il TAR ha preliminarmente respinto l'eccezione di tardività. Il termine per impugnare decorre dalla piena conoscenza degli elementi essenziali del titolo edilizio e del progetto, non dalla mera conoscenza degli elaborati prodotti in un precedente giudizio né dalla pubblicazione all'albo pretorio degli estremi del provvedimento. Nel caso concreto, la piena conoscenza è stata correttamente riferita alla trasmissione degli atti a seguito dell'accesso. È stata respinta anche l'eccezione relativa al provvedimento SUAP, poiché esso richiama il permesso di costruire quale parte sostanziale e integrante e la sua eventuale illegittimità potrebbe riverberarsi su di esso in via derivata. Nel merito, il ricorso è stato rigettato. Quanto al primo motivo, il giudice ha ritenuto che le difformità abusive non rendessero integralmente illegittimo il fabbricato: ai sensi dell'art. 33 d.P.R. 380/2001, la sanzione riguarda le parti illegittime, mentre il volume della parte originariamente legittima, una volta eseguita la demolizione delle opere abusive, poteva essere scomputato dal progetto. L'intervento è stato ritenuto riconducibile alla demolizione e ricostruzione/ampliamento ammessi dal Piano di recupero. Il rinvio alle nozioni edilizie contenute nelle NTA è stato considerato mobile, con applicazione della disciplina vigente al momento dell'adozione dell'atto e del principio tempus regit actum; pertanto, la demo-ricostruzione può comprendere opere con sagoma e sedime diversi, in assenza di una specifica previsione urbanistica contraria. È stata esclusa la configurabilità della lottizzazione abusiva, trattandosi di area già edificata e non risultando uno stravolgimento dell'assetto territoriale, un nuovo insediamento non programmato o la sottrazione all'amministrazione della potestà pianificatoria. La direttiva comunale ammetteva inoltre nuovi corpi di fabbrica collegati da elementi stabili, e il progetto prevedeva muri perimetrali, pergolati e collegamenti con la struttura ricettiva esistente, idonei a configurare un unicum edilizio. Le contestazioni sugli standard sono state ritenute generiche e non provate: spettava al ricorrente dimostrare concretamente l'insufficienza delle dotazioni, mentre il Comune ne aveva implicitamente ritenuto l'adeguatezza. Quanto al secondo motivo, il mutamento verso la destinazione turistico-ricettiva è stato ritenuto compatibile con la disciplina della Zona CR 10, che ammette, accanto alla destinazione residenziale caratterizzante, specifiche destinazioni turistico-ricettive. Quanto al terzo motivo, il contratto di compravendita conteneva la dichiarazione sostitutiva prevista dall'art. 40, comma 2, l. 47/1985 per gli immobili iniziati anteriormente al 1° settembre 1967. La nullità urbanistica è stata qualificata come nullità testuale, riferita alla mancata indicazione del titolo edilizio o della dichiarazione sostitutiva prescritta, non alla difformità sostanziale dell'immobile dal titolo. La pregressa abusività delle opere comportava conseguenze sanzionatorie, ma non travolgeva la validità della compravendita né del comodato e non escludeva la legittimazione della società ai sensi dell'art. 11 d.P.R. 380/2001. La sentenza penale richiamata non ha inciso su tali conclusioni. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese, liquidate in euro 1.500 a favore del Comune e in euro 1.500 a favore della società controinteressata, oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 41 c.p.a.

  Il termine per l'impugnazione decorre dalla piena conoscenza dell'atto lesivo e dei suoi elementi essenziali; la mera conoscenza degli estremi del titolo o la pubblicazione all'albo pretorio non sono sufficienti quando non consentono di conoscere il contenuto specifico del progetto.

• art. 105 c.p.a.

  A seguito dell'annullamento della precedente sentenza da parte del giudice d'appello, con rinvio al primo giudice, il processo è stato riassunto davanti al TAR.

• art. 80 c.p.a.

  La riassunzione del giudizio conseguente al rinvio è stata effettuata ai sensi della disciplina processuale richiamata.

• art. 73 c.p.a.

  Le parti hanno depositato memorie in vista dell'udienza di discussione.

• art. 33 d.P.R. 380/2001

  Anche in presenza di difformità totali, la sanzione edilizia riguarda la rimozione delle parti illegittime e il ripristino della conformità, senza rendere necessariamente integralmente illegittimo l'edificio originario legittimamente realizzato.

• art. 3 d.P.R. 380/2001

  La nozione di demolizione e ricostruzione richiamata dagli strumenti urbanistici è soggetta alle modifiche normative sopravvenute; il rinvio è mobile e la nozione applicabile è quella vigente al momento dell'adozione dell'atto.

• art. 30 d.P.R. 380/2001

  La lottizzazione abusiva tutela la potestà pianificatoria e di controllo dell'amministrazione e ricorre quando le opere stravolgono l'assetto territoriale, realizzano un nuovo insediamento non programmato o determinano un nuovo carico urbanistico sottraendo il territorio alla pianificazione.

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  Il mutamento di destinazione d'uso deve essere valutato alla luce della disciplina urbanistica applicabile alla zona; nel caso concreto la destinazione turistico-ricettiva era ammessa dalle NTA.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il permesso di costruire può essere rilasciato al titolare di un titolo di legittimazione civilistica idoneo; l'amministrazione ha ritenuto sussistente tale legittimazione sulla base della compravendita e del comodato.

• art. 40, comma 2, l. 47/1985

  gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (...) relativi ad edifici o loro parti, sono nulli (...) se da essi non risultano (...) gli estremi della licenza o della concessione ad edificare (...) Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 (...) può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva (...) attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.

  La dichiarazione sostitutiva relativa all'inizio della costruzione anteriormente al 1° settembre 1967 soddisfa il requisito formale previsto dalla norma. La nullità è testuale e colpisce la mancata inclusione degli estremi del titolo o della dichiarazione prescritta, non ogni difformità sostanziale dell'edificio.

• artt. 17 e 40 l. 47/1985

  Le nullità urbanistiche previste per gli atti di trasferimento immobiliare sono nullità testuali, connesse all'omessa indicazione del titolo edilizio o della dichiarazione sostitutiva richiesta.

• art. 46 d.P.R. 380/2001

  La nullità urbanistica dell'atto di trasferimento opera nei limiti della fattispecie testuale prevista dalla legge e non deriva automaticamente dalla difformità dell'immobile dal titolo edilizio.

• art. 20 d.P.R. 380/2001

  È richiamato in relazione alle prescrizioni applicabili al procedimento di rilascio del permesso di costruire e alla valutazione della conformità dell'intervento.

• art. 52, commi 1 e 2, d.lgs. 196/2003

  Ha costituito la base per disporre l'oscuramento delle generalità del ricorrente e della denominazione della società controinteressata.

• artt. 5 e 6 Regolamento (UE) 2016/679

  Sono richiamati a fondamento della tutela dei dati personali mediante oscuramento.

Massime di principio

• La piena conoscenza di un titolo edilizio, necessaria a far decorrere il termine per impugnarlo, richiede la conoscenza degli elementi essenziali dell'atto e, in particolare, del contenuto specifico del progetto e dei relativi elaborati tecnici; la mera conoscenza degli estremi del titolo, la sua pubblicazione all'albo pretorio o la conoscenza di elaborati progettuali formati prima del rilascio non sono di per sé sufficienti.
• Le difformità edilizie, anche totali, non rendono automaticamente integralmente illegittimo l'edificio originario quando una parte di esso sia stata legittimamente realizzata: la demolizione o rimozione può riguardare le sole parti abusive, sicché il volume della parte legittima, una volta ripristinato lo stato conforme, può essere considerato ai fini della disciplina urbanistica applicabile all'intervento successivo.
• Quando uno strumento urbanistico richiama una nozione edilizia definita dalla legge, il rinvio deve intendersi mobile, salvo una chiara volontà urbanistica contraria; la qualificazione dell'intervento va quindi effettuata applicando la nozione normativa vigente al momento dell'adozione del provvedimento, secondo il principio tempus regit actum.
• La realizzazione di più corpi di fabbrica in un'area già edificata non configura di per sé lottizzazione abusiva quando il progetto mantiene l'unitarietà dell'area e dell'intervento, prevede collegamenti stabili o elementi idonei a costituire un unicum edilizio e non determina uno stravolgimento dell'assetto territoriale o un nuovo insediamento sottratto alla potestà pianificatoria dell'amministrazione.
• La nullità urbanistica degli atti di trasferimento immobiliare prevista dagli artt. 17 e 40 l. 47/1985 e dall'art. 46 d.P.R. 380/2001 è una nullità testuale: in presenza della dichiarazione sostitutiva richiesta per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, la validità del contratto non è esclusa dalla mera difformità sostanziale dell'immobile rispetto al titolo edilizio, ferma restando la rilevanza amministrativa e sanzionatoria dell'abuso.

Come è indicizzato