Sentenza n. 2457/2026 - Roma, Sezione 5B

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il diniego di condono edilizio adottato da Roma Capitale in relazione a un'unità immobiliare residenziale di 150 mq di superficie utile residenziale e 90 mq di superficie utile non residenziale, realizzata senza titolo edilizio e ricondotta alla tipologia di illecito n. 1 dell'Allegato 1 al d.l. n. 269/2003, cioè a un abuso maggiore. Ha dedotto, in primo luogo, la violazione della disciplina sul terzo condono, della l.r. Lazio n. 12/2004, del Piano territoriale paesistico e della carta idrogeologica del nuovo PRG, nonché eccesso di potere per travisamento dei fatti, difetto di istruttoria, illogicità, contraddittorietà e disparità di trattamento. In particolare, ha sostenuto che l'area non sarebbe gravata da vincoli ostativi, essendo ricompresa nel piano particolareggiato Prato Fiorito, in una zona destinata a nuova edificazione e completamento residenziale, inserita in un contesto intensamente edificato; ha inoltre affermato che la disciplina paesistica consentirebbe l'edificazione e che la carta idrogeologica non evidenzierebbe un'area di rispetto per l'emungimento della risorsa idrica sotterranea. Con il secondo motivo ha dedotto la violazione dell'art. 6, comma 3, l.r. Lazio n. 12/2004, dell'art. 32, comma 37, d.l. n. 269/2003 e dell'art. 35 l. n. 47/1985, sostenendo che si sarebbe formato il silenzio-assenso sulla domanda di condono, in ragione dell'assenza di vincoli e della completezza della documentazione.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendolo infondato. Il Collegio ha accertato che l'area era gravata da un vincolo di parziale inedificabilità relativo alle falde idriche, risalente al 1967, nonché dal vincolo del P.T.P. 15/9 Valle Aniene TLa/45. Ha inoltre rilevato che l'intervento, consistente nella realizzazione di una nuova unità abitativa con rilevanti superfici, costituiva un abuso maggiore riconducibile alla tipologia n. 1 dell'Allegato 1 al d.l. n. 269/2003. Secondo il consolidato indirizzo richiamato dalla sentenza, nelle aree vincolate il terzo condono consente soltanto la sanatoria degli abusi minori corrispondenti alle tipologie nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1, oltre agli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria; per gli abusi maggiori delle tipologie nn. 1, 2 e 3 opera invece una preclusione legale alla sanabilità. La presenza del vincolo rendeva quindi irrilevanti sia la sua natura assoluta o relativa sia, nel caso concreto, la sua anteriorità alla realizzazione dell'opera. Il piano particolareggiato Prato Fiorito non superava tale preclusione: le sue previsioni edificatorie riguardano opere future da realizzare previo ottenimento dei titoli e dei pareri necessari, mentre non legittimano la sanatoria di un'opera già abusivamente costruita e non sanabile per legge. Neppure l'intensa edificazione della zona o la compatibilità astratta dell'edificazione con il piano paesistico potevano derogare alla disciplina del terzo condono. Il TAR ha respinto anche la domanda di accertamento del silenzio-assenso, poiché su un'istanza avente a oggetto un abuso non condonabile ex lege non può formarsi un titolo tacito, mancando la corrispondenza tra la fattispecie concreta e quella legale suscettibile di condono. Il ricorrente è stato condannato alla rifusione delle spese di giudizio, liquidate in euro 1.500, oltre oneri di legge, in favore di Roma Capitale.

Norme richiamate

• art. 32, commi 26 e 27, d.l. n. 269/2003, convertito in l. n. 326/2003

  La disciplina del terzo condono limita la sanatoria nelle aree vincolate alle opere di minore rilevanza e preclude, in presenza delle condizioni previste, la sanatoria degli abusi maggiori, tra cui le nuove superfici e i nuovi volumi.

• Allegato 1 al d.l. n. 269/2003

  La realizzazione di una nuova unità immobiliare in assenza o difformità dal titolo edilizio e non conforme agli strumenti urbanistici rientra nella tipologia di illecito n. 1, qualificata come abuso maggiore.

• art. 3, comma 1, lettera b), l.r. Lazio n. 12/2004

  La disciplina regionale del Lazio opera in senso ulteriormente restrittivo, escludendo la sanabilità di determinati abusi maggiori realizzati su immobili sottoposti a vincoli di tutela, anche quando il vincolo sia anteriore o successivo all'opera nei casi previsti dalla legge regionale.

• art. 6, comma 3, l.r. Lazio n. 12/2004

  È richiamato dal ricorrente a sostegno della formazione del silenzio-assenso, ma la sentenza esclude che tale effetto possa prodursi quando l'abuso è legalmente non condonabile.

• art. 32, comma 37, d.l. n. 269/2003

  È richiamato dal ricorrente in relazione al silenzio-assenso; la sentenza ne esclude l'applicabilità a un'istanza non corrispondente alla fattispecie legale condonabile.

• art. 35 l. n. 47/1985

  È richiamato dal ricorrente in relazione alla formazione del titolo tacito sulla domanda di condono, effetto escluso dal giudice per la non condonabilità ex lege dell'abuso.

• art. 2 delle N.T.A. del piano particolareggiato Prato Fiorito

  La previsione relativa alla volumetria preesistente non consente di sanare un'unità immobiliare abusiva non legittimata, legittimabile o condonabile ai sensi di legge.

Massime di principio

• Nel regime del terzo condono edilizio, la presenza di vincoli sull'area preclude la sanatoria degli abusi maggiori riconducibili alle tipologie nn. 1, 2 e 3 dell'Allegato 1 al d.l. n. 269/2003, mentre sono astrattamente sanabili soltanto gli abusi minori delle tipologie nn. 4, 5 e 6 e gli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, nei limiti stabiliti dalla legge.
• La preclusione alla sanatoria degli abusi maggiori in area vincolata opera indipendentemente dalla qualificazione del vincolo come assoluto o relativo e, nei casi in cui la disciplina regionale lo preveda, anche indipendentemente dalla posteriorità del vincolo rispetto alla realizzazione dell'opera.
• Le previsioni urbanistiche o paesistiche che consentono in astratto l'edificazione futura non possono derogare alla disciplina speciale del condono né legittimare retroattivamente un'opera già realizzata senza titolo e legalmente non condonabile.
• La circostanza che l'area sia intensamente edificata non elimina l'effetto ostativo del vincolo e non consente di rilasciare il condono per un abuso maggiore.
• Il silenzio-assenso sulla domanda di condono non può formarsi quando l'opera è ex lege non condonabile, poiché l'istanza non corrisponde alla fattispecie legale tipica idonea a produrre un titolo tacito.

Come è indicizzato