Cassazione Civile, Ordinanza n. 21232/2024 del 30/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, da parte dei danti causa dei resistenti, di un solaio di copertura di una chiostrina ubicata all'interno di un cortile, sulla base di un accordo intervenuto tra i rispettivi danti causa. La proprietaria confinante ha agito sostenendo che il diritto derivante da tale accordo fosse ormai prescritto e che, in ogni caso, l'opera non fosse assentibile secondo la disciplina urbanistica, chiedendo la rimozione del manufatto. Il tribunale ha rigettato la domanda e la corte d'appello ha confermato, ritenendo non prescritto il diritto per mancato decorso del termine ventennale previsto per i diritti reali. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1029, comma 2, e 2939 c.c., sostenendo che la convenzione ex art. 1029, comma 2, c.c. dà luogo a un rapporto obbligatorio che si converte in reale solo alla costruzione dell'edificio, con conseguente applicazione della prescrizione ordinaria dalla data dell'accordo; 2) violazione degli artt. 2939 e 2697 c.c. e vizi motivazionali per aver escluso la prescrizione; 3) violazione dell'art. 1073 c.c. perché la servitù non avrebbe mai avuto giuridica esistenza; 4) violazione degli artt. 949 e 907 c.c. e vizi motivazionali per non avere accertato la non conformità dell'opera alle norme richiamate e allo strumento urbanistico.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, affermando che la convenzione diretta a costituire una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire non produce immediatamente un diritto reale, ma un rapporto obbligatorio che diviene reale solo con la costruzione dell'edificio; conseguentemente, finché il rapporto resta obbligatorio, la prescrizione decorre dalla data della convenzione secondo le regole ordinarie delle obbligazioni e non dal momento della costruzione, né si applica il termine ventennale previsto per le servitù prediali. I motivi dal secondo al quarto sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Salerno in diversa composizione, che dovrà uniformarsi al principio affermato e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1029, comma 2, c.c.

  La convenzione per costituire una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire dà luogo inizialmente a un rapporto obbligatorio, destinato a trasformarsi in rapporto reale solo al momento della costruzione dell'edificio; da quel momento decorre il termine di prescrizione del diritto di servitù.

• art. 2939 c.c.

  È richiamato dalla ricorrente quale norma asseritamente violata in relazione alla decorrenza della prescrizione del diritto derivante dalla convenzione.

• art. 1073 c.c.

  Il termine ventennale di prescrizione per non uso riguarda le ordinarie servitù prediali già esistenti come diritti reali; non è applicabile al rapporto che, ex art. 1029, comma 2, c.c., abbia ancora natura obbligatoria.

• art. 949 c.c.

  È richiamato nei motivi successivi quale norma asseritamente mal applicata in relazione alla domanda di rimozione del manufatto.

• art. 907 c.c.

  È richiamato nei motivi successivi quale norma asseritamente mal applicata in relazione alle distanze e alla conformità dell'opera.

• art. 2697 c.c.

  È evocato con riferimento alla distribuzione dell'onere probatorio circa l'avvenuta prescrizione del diritto.

• r.d. n. 499 del 1929, art. 2

  È menzionato per affermare che anche nel sistema tavolare possono avere oggetto solo diritti reali; ciò conferma che la servitù nasce come diritto reale solo quando l'edificio è costruito.

Massime di principio

• La convenzione con cui si costituisce una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire non determina immediatamente un diritto reale, ma solo un vincolo obbligatorio che si converte in servitù reale al momento della costruzione dell'edificio.
• Finché il rapporto derivante dalla convenzione resta obbligatorio, la prescrizione non segue la disciplina della servitù prediale già esistente, ma quella ordinaria delle obbligazioni, decorrendo dalla data della stipula del negozio.
• Il termine ventennale di prescrizione per non uso previsto per le servitù prediali si applica solo quando il diritto reale sia effettivamente sorto; non può essere utilizzato per escludere la prescrizione di un preteso diritto che, al momento considerato, ha ancora natura obbligatoria.
• Quando l'accoglimento di un motivo investe la questione logicamente preliminare, gli ulteriori motivi che dipendono dalla medesima premessa restano assorbiti.

Come è indicizzato