Cassazione Civile, Ordinanza n. 20885/2023 del 18/07/2023

Esito

La controversia

La controversia riguarda un immobile in comunione. Una comproprietaria ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione stipulato da un'altra comproprietaria con un terzo soggetto che, nel caso concreto, era anche comproprietario e conduttore del bene, nonché il pagamento dei canoni arretrati pro quota. I giudici di merito hanno ritenuto applicabile l'orientamento delle Sezioni Unite sulla locazione della cosa comune come gestione di affari altrui, con ratifica del comproprietario non locatore mediante l'intimazione di sfratto. La ricorrente ha dedotto: 1) violazione delle norme sulla comunione, sulla locazione e sulla gestione d'affari, sostenendo che la fattispecie fosse diversa da quella decisa dalle Sezioni Unite perché il conduttore era anche comproprietario, e invocando il principio per cui ciascun comproprietario può stipulare la locazione salvo dissenso degli altri; 2) violazione delle norme sulle obbligazioni pro quota e della disciplina della solidarietà, sostenendo che il conduttore dovesse pagare sin dall'origine i canoni pro quota ai singoli comproprietari; 3) violazione dell'art. 342 c.p.c., contestando l'affermazione di inammissibilità di alcune deduzioni svolte in appello e sostenendo che quelle osservazioni erano state solo repliche alle difese avversarie sui pagamenti già eseguiti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo e il secondo motivo, affermando che la locazione della cosa comune stipulata da uno solo dei comproprietari rientra nella gestione di affari altrui anche quando il conduttore sia a sua volta comproprietario del bene; in tale schema il contratto resta valido ed efficace, il comproprietario non locatore può solo opporsi preventivamente oppure ratificare, e in mancanza di dissenso preventivo il contratto è opponibile e il non locatore può chiedere solo la quota dei canoni maturati dopo la ratifica. Ha inoltre escluso la pertinenza del precedente invocato dalla ricorrente sulla solidarietà dei co-locatori, trattandosi di fattispecie diversa. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza, poiché il ricorso non riproduceva il contenuto dell'atto di appello rilevante ai fini della censura ex art. 342 c.p.c., e comunque non chiariva la decisività del vizio processuale dedotto. Le spese sono state poste a carico della ricorrente e distratte in favore del difensore del controricorrente.

Norme richiamate

• art. 832 c.c.

  Richiamato tra le norme invocate a sostegno della censura sulla proprietà e sui poteri del comproprietario, ma non ritenuto dirimente rispetto alla soluzione adottata.

• art. 1100 c.c.

  Norma sulla comunione richiamata dalla ricorrente; la Corte ribadisce che la gestione del bene comune da parte di un comproprietario può essere valutata secondo la disciplina della gestione d'affari.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di uso della cosa comune; la Corte non ne fa il fondamento della decisione.

• art. 1103 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente; la Corte conferma la possibilità per il comproprietario non locatore di far valere la quota dei canoni dopo la ratifica.

• art. 1105 c.c.

  Richiamato per i poteri gestori nella comunione; la Corte osserva che la locazione può essere stipulata anche se il locatore ha violato i limiti interni dei poteri di gestione.

• art. 1571 c.c.

  Richiamato perché la vicenda attiene a un contratto di locazione; il contratto resta valido ed efficace anche se stipulato da uno solo dei comproprietari.

• art. 1587 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente tra le norme sulla locazione; non assume rilievo decisivo nella ratio della decisione.

• art. 2028 c.c.

  È la norma cardine richiamata per qualificare la locazione della cosa comune come gestione di affari altrui.

• art. 2028 e ss. c.c.

  La Corte conferma che la fattispecie va sussunta nella gestione d'affari altrui, con applicazione delle relative regole.

• art. 2031 c.c.

  L'opposizione del comproprietario non locatore deve essere manifestata prima della stipula per impedire l'efficacia del contratto.

• art. 2032 c.c.

  La ratifica del comproprietario non locatore produce effetti sulla validità ed efficacia del contratto e sul suo rapporto con i canoni.

• art. 1705 c.c.

  Richiamato per effetto del rinvio contenuto nell'art. 2032 c.c.; consente al comproprietario non locatore ratificante di esigere dal conduttore la quota dei canoni corrispondente alla sua quota di proprietà.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato nel primo motivo, ma non centrale nella decisione.

• art. 820, comma 3, c.c.

  Invocato dalla ricorrente in relazione alla ripartizione dei canoni; la Corte lo ritiene non idoneo a superare il principio applicato dalle Sezioni Unite.

• art. 1292 c.c.

  Richiamato per sostenere la solidarietà dei debitori/creditori nella locazione; la Corte precisa che la solidarietà dei co-locatori è fattispecie diversa e non applicabile al caso deciso.

• art. 1314 c.c.

  Invocato insieme all'art. 1292 c.c. per sostenere la ripartizione pro quota delle obbligazioni; non muta l'esito della controversia.

• art. 342 c.p.c.

  La Corte d'appello ha ritenuto inammissibili nuove deduzioni non contenute nell'atto di appello; la Cassazione conferma l'esigenza di specificità dell'impugnazione.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il vizio denunciato nei primi due motivi, relativi a violazione di legge sostanziale.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È anche il parametro del terzo motivo, ma la doglianza è dichiarata inammissibile.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve riprodurre in modo specifico il contenuto dell'atto di appello o degli atti rilevanti per consentire il controllo di legittimità.

• art. 360-bis, n. 2, c.p.c.

  La parte che denuncia un vizio processuale deve indicare la decisività dell'errore denunciato, altrimenti la censura è inammissibile.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma richiamata per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 93 c.p.c.

  Le spese vengono distratte in favore del difensore dichiaratosi antistatario.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per dare atto dei presupposti per il contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• La locazione della cosa comune stipulata da uno solo dei comproprietari può essere qualificata come gestione di affari altrui: il contratto è valido ed efficace nei confronti del conduttore anche se non vi è il consenso espresso degli altri comproprietari, salvo dissenso preventivo di questi ultimi.
• Nel regime della comunione, il comproprietario non locatore che non abbia manifestato preventivamente il proprio dissenso può successivamente ratificare l'operato del comproprietario locatore e, per effetto della ratifica, esigere dal conduttore la quota dei canoni corrispondente alla propria quota di proprietà indivisa.
• La presenza, nella posizione del conduttore, della qualità di comproprietario del bene non esclude di per sé l'applicazione della gestione di affari altrui, poiché la posizione di comproprietario e quella di conduttore sono giuridicamente distinte.
• La disciplina della solidarietà tra più locatori è istituto distinto e non si applica automaticamente alla fattispecie della locazione stipulata da un solo comproprietario su bene comune.
• Nel ricorso per cassazione che deduca la violazione dell'art. 342 c.p.c., la parte deve rispettare l'onere di specificità e autosufficienza, trascrivendo o riassumendo il contenuto essenziale dei motivi di appello rilevanti e indicando la decisività del vizio processuale denunciato.
• La deduzione di un error in procedendo non esonera il ricorrente dall'onere di indicare in modo preciso gli atti processuali rilevanti, perché il controllo diretto della Corte di cassazione presuppone comunque l'ammissibilità e la specificità della censura.

Come è indicizzato