Sentenza del 15/05/2019 n. 370 - Comm. Trib. Reg. per le Marche

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato gli avvisi di accertamento relativi all'anno 2012, con cui l'Agenzia delle Entrate aveva qualificato la vendita di un immobile, effettuata insieme ad altri comproprietari per euro 1.125.000, come cessione di un'area edificabile anziché di un fabbricato. L'Ufficio aveva fondato la riqualificazione sulla successiva demolizione e ricostruzione dell'edificio, sull'aumento della volumetria previsto dal Piano Casa, sulla domanda di permesso di costruire e sul prezzo ritenuto superiore al valore di mercato del fabbricato. I ricorrenti hanno sostenuto che l'immobile era già edificato, agibile e in buone condizioni e che la plusvalenza prevista dall'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR riguarda tassativamente la cessione di terreni edificabili, non la vendita di fabbricati destinati a futura demolizione e ricostruzione.

La decisione

L'appello è stato accolto. La Commissione ha ritenuto che la vendita di un terreno sul quale insiste un fabbricato già edificato non possa essere riqualificata come vendita di area edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza prevista dall'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, anche quando sia prevista la demolizione e ricostruzione dell'edificio con aumento di volumetria. La norma considera l'oggetto formalmente ceduto e non consente di sostituirlo, sulla base di presunzioni o dell'intenzione economica delle parti, con la potenzialità edificatoria residua. Gli avvisi di accertamento sono quindi risultati infondati e l'Ufficio è stato condannato al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in euro 4.000,00.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, già art. 81, comma 1, lett. b), TUIR

  Plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La disposizione ha carattere tassativo e si applica alle cessioni di terreni edificabili non edificati. Non comprende la vendita di un terreno sul quale esiste già un fabbricato, anche se quest'ultimo è destinato alla demolizione e ricostruzione.

• Art. 68, commi 1 e 2, TUIR

  Richiamato negli accertamenti per la determinazione delle plusvalenze derivanti dai redditi diversi, ma non applicabile nel caso concreto perché non è stata ritenuta configurabile una cessione di terreno edificabile ai sensi dell'art. 67 TUIR.

• Art. 1362 c.c.

  Il potere di interpretare e riqualificare il contratto non può essere utilizzato dall'Amministrazione per superare, ai fini della specifica disciplina fiscale, l'oggetto formalmente compravenduto quando questo è un fabbricato già esistente.

• Artt. 2727 e 2729 c.c.

  Le presunzioni devono essere fondate su elementi gravi, precisi e concordanti. Nel caso esaminato, prezzo elevato, successiva demolizione, progetto edilizio e qualità dell'acquirente non sono stati ritenuti sufficienti a dimostrare che l'oggetto reale della vendita fosse un'area edificabile anziché un fabbricato.

• Leggi regionali Marche n. 22/2009 e n. 19/2010, Piano Casa

  Le norme consentono incrementi di volumetria e interventi di demolizione e ricostruzione, ma la maggiore capacità edificatoria ottenibile non trasforma automaticamente un fabbricato esistente in un terreno edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza.

Massime di principio

• La vendita di un immobile già edificato, anche se il fabbricato è destinato alla demolizione e alla ricostruzione, non è normalmente assimilabile alla vendita di un terreno edificabile ai fini dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.
• La successiva demolizione, la presentazione di un progetto edilizio, l'aumento della volumetria, il prezzo elevato o l'acquirente professionale non sono, da soli, sufficienti a riqualificare fiscalmente la vendita come cessione di area edificabile.
• Per applicare la tassazione della plusvalenza da terreno edificabile occorre verificare l'oggetto effettivo della cessione al momento del contratto: terreno privo di fabbricato e suscettibile di edificazione secondo gli strumenti urbanistici.
• La potenzialità edificatoria residua o l'incremento di volumetria riguardano normalmente il valore del fabbricato e l'attività edilizia dell'acquirente, non una plusvalenza da terreno edificabile imputabile al venditore.
• La riqualificazione dell'Amministrazione deve rispettare la natura formale e sostanziale del bene trasferito e non può basarsi soltanto su presunzioni non gravi, precise e concordanti.
• La conclusione può cambiare se, al momento della vendita, il fabbricato è inesistente o meramente apparente, oppure se gli elementi contrattuali dimostrano che il bene realmente trasferito era un'area libera e non un edificio esistente.