Cassazione Civile, Sentenza n. 33919/2024 del 22/12/2024

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'Appello dell'Aquila che aveva respinto la loro domanda volta all'accertamento del diritto di realizzare, nel vano scala condominiale, due ulteriori rampe con pianerottolo intermedio per accedere a un locale soffitta originariamente accessibile solo tramite botola dall'appartamento privato. La Corte di Appello aveva ritenuto l'intervento una innovazione della cosa comune (mutazione della destinazione dello spazio comune) e non consentita senza autorizzazione degli altri condomini. I ricorrenti deducevano violazione e falsa applicazione degli artt. 817, 934, 1102, 1120 e 1127 c.c., e censuravano insufficienza di motivazione e omesso esame di fatti decisivi, rilevando che la C.T.U. aveva accertato che la nuova rampa non pregiudicava l'uso della colonna scale né la sicurezza o l'illuminazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, rilevando che la Corte di Appello aveva riconosciuto di fatto la sopraelevazione operata dai ricorrenti e, al contempo, non aveva verificato se tale sopraelevazione fosse lecita ai sensi dell'art. 1127 c.c. La S.C. ha richiamato il principio per cui il proprietario dell'ultimo piano che ha diritto di sopraelevare può prolungare verticalmente le parti comuni (comprese le scale) e apportare le modifiche necessarie per rendere praticabile la nuova fabbrica. Pertanto la Corte di Appello ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Appello dell'Aquila in diversa composizione, assegnando anche le spese di legittimità, e demandando al giudice del rinvio di valutare in concreto l'incidenza del prolungamento delle scale sulla fruibilità delle parti comuni sulla scorta delle evidenze del merito.

Norme richiamate

• Codice Civile, art. 1127

  La Corte interpreta l'art.1127 nel senso che il diritto di sopraelevare implica implicitamente la facoltà di prolungare verticalmente le parti comuni (comprese le scale) e di apportare le modifiche necessarie per rendere praticabile la nuova costruzione; pertanto, prima di qualificare come innovazione della cosa comune un prolungamento della scala, il giudice deve verificare la liceità della sopraelevazione ex art.1127.

• Codice Civile, art. 817

  Articolo richiamato nel ricorso; non è stata sviluppata una interpretazione specifica nella motivazione della Cassazione, salvo l'utilizzo nella cornice delle norme sulla proprietà e suoi limiti.

• Codice Civile, art. 934

  Articolo richiamato nel ricorso; la Corte non lo utilizza direttamente nella motivazione centrale, essendo decisiva l'analisi sull'art.1127.

• Codice Civile, art. 1102

  Articolo invocato dai ricorrenti (uso della cosa comune), ma la decisione della Cassazione si concentra sul rapporto tra diritto di sopraelevare e modifiche necessarie alle parti comuni, senza sviluppare un'applicazione autonoma dell'art.1102.

• Codice Civile, art. 1120

  Norma richiamata nella contestazione generale sulle innovazioni alle cose comuni; la Corte sottolinea che non si può automaticamente qualificare come innovazione vietata un intervento che sia necessario e implicito nell'esercizio del diritto di sopraelevazione ex art.1127.

• Cass. Sez. 2, Sent. n. 6362/1980

  "Il condomino che ha diritto di sopraelevare ha facoltà di apportare le modifiche necessarie alla scala comune, mediante le indispensabili demolizioni e le successive ricostruzioni a livello più elevato"

  La Cassazione richiama questo precedente per affermare il principio che il diritto di sopraelevare comprende la possibilità di modificare le parti comuni necessarie alla praticabilità della nuova fabbrica.

• Cass. Sez. 2, Sent. n. 3763/1976

  "l'art. 1127 c.c., nel consentire al proprietario dell'ultimo piano di sopraelevare nuovi piani e nuove fabbriche, gli conferisce in modo implicito il diritto di prolungare in senso verticale le parti comuni dell'edificio, ivi comprese le scale"

  Richiamata dalla Corte per consolidare il principio che la sopraelevazione legittima comprende il prolungamento delle parti comuni indispensabili alla nuova costruzione.

• Cass. Sez. 2, 24/02/2006, n. 4258

  Citata per il principio secondo cui la facoltà di sopraelevazione può essere esercitata singolarmente dal condomino per la parte posta verticalmente al disopra della propria porzione di proprietà esclusiva quando questa sia divisa e non in comunione pro-indiviso.

Massime di principio

• Prima di qualificare come innovazione vietata qualsiasi modifica alle parti comuni, il giudice deve verificare se l'intervento è implicito e necessario all'esercizio del diritto di sopraelevare ex art.1127 c.c.; se la sopraelevazione è legittima, le opere necessarie (es. prolungamento scale) possono essere consentite.
• Il diritto di sopraelevare comprende implicitamente la possibilità di prolungare verticalmente le parti comuni (scale, colonne) e di procedere alle demolizioni e ricostruzioni indispensabili a rendere praticabile la nuova fabbrica.
• È obbligatorio valutare in concreto, sulla base di evidenze tecniche (C.T.U. e altri elementi di merito), l'incidenza dell'intervento sulla fruibilità, sicurezza, stabilità e illuminazione delle parti comuni prima di condannare l'opera come lesiva dei diritti degli altri condomini.
• Se più proprietari occupano l'ultimo piano, la sopraelevazione può essere esercitata singolarmente per la porzione verticale corrispondente alla proprietà esclusiva, purché non vi sia comunione pro indiviso che lo impedisca.
• In giudizio di legittimità la Corte può cassare la decisione che ha omesso di verificare la liceità della sopraelevazione; il giudice di rinvio dovrà pronunciarsi nuovamente applicando il principio di cui all'art.1127 e valutando gli effetti concreti dell'opera.