Cassazione Civile, Ordinanza n. 05072/2024 del 26/02/2024

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva recuperato a tassazione una maggiore plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno sito in agro di Trani. Il contribuente aveva acquisito il bene in parte per successione e in parte per donazione della nuda proprietà, con successiva confusione dell'usufrutto. L'Ufficio assumeva che, al momento degli acquisti, il terreno fosse agricolo e contestava la plusvalenza dichiarata dal contribuente, rideterminando un importo molto più elevato. La Commissione tributaria provinciale aveva respinto il ricorso del contribuente, mentre la Commissione tributaria regionale aveva riformato la decisione, rideterminando il valore iniziale del bene sulla base delle difese del contribuente e tenendo conto anche della cubatura riferibile alla porzione di terreno rimasta in proprietà ma asservita alla porzione ceduta. L'Agenzia ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato nullità della sentenza per motivazione apparente, sostenendo che la CTR avesse recepito in modo acritico i calcoli del contribuente; con il secondo ha denunciato violazione degli artt. 67 e 68 TUIR, dell'art. 36 d.l. n. 223/2006 e degli artt. 115 e 116 c.p.c., contestando che la CTR avesse considerato ai fini del valore iniziale anche la cubatura relativa a porzioni non cedute, assumendo che il trasferimento della cubatura sarebbe sorto solo con il successivo provvedimento concessorio.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Quanto al primo, ha affermato che la sentenza impugnata conteneva una motivazione sufficiente e non apparente, avendo la CTR spiegato in generale perché il terreno dovesse considerarsi edificabile già al momento dell'acquisto, sulla base della documentazione prodotta e valutata. Quanto al secondo, la Corte ha ritenuto corretto che la CTR avesse considerato anche il valore della cubatura asservita alle porzioni non cedute, osservando che la cessione di cubatura è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale e che il relativo valore si collega all'atto di asservimento, non al successivo rilascio del permesso di costruire. Richiamando l'orientamento delle Sezioni Unite e la giurisprudenza costituzionale, la Corte ha quindi concluso che il ricorso era complessivamente infondato. Ne è derivato il rigetto del ricorso, con condanna dell'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese di lite. La Corte ha inoltre escluso l'applicazione dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 nei confronti dell'Amministrazione dello Stato, soggetta a prenotazione a debito.

Norme richiamate

• artt. 67 e 68 TUIR

  sono richiamati dall'Agenzia per sostenere la corretta determinazione della plusvalenza tassabile nella cessione del terreno; la Corte non ne accoglie l'interpretazione dell'Ufficio, ritenendo corretta la valorizzazione della cubatura secondo il momento dell'asservimento.

• art. 36 d.l. n. 223/2006

  è invocato dall'Agenzia nel secondo motivo; la Corte non ravvisa la violazione denunciata in relazione al criterio di valorizzazione della cubatura.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  sono richiamati come norme sulla valutazione delle prove; la Corte ritiene che la CTR abbia svolto un accertamento di fatto non censurabile nei termini prospettati dall'Agenzia.

• art. 1350 c.c.

  richiamato nel passo che recepisce l'orientamento delle Sezioni Unite sulla cessione di cubatura; la Corte evidenzia che tale cessione non richiede la forma scritta ad substantiam per gli effetti considerati nella decisione.

• art. 2643, n. 2-bis c.c.

  richiamato per affermare la trascrivibilità della cessione di cubatura quale atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio non reale.

• art. 10 d.P.R. 380/2001

  evocato per descrivere il vigente regime autorizzatorio del permesso di costruire, che regola l'esercizio del diritto di edificare ma non lo costituisce o trasferisce.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  la Corte ne esclude l'applicazione all'Agenzia delle Entrate, richiamando il meccanismo della prenotazione a debito per le amministrazioni dello Stato.

• L. n. 228/2012, art. 1, comma 17

  norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 d.P.R. n. 115/2002; la Corte ne limita l'applicazione nei confronti delle amministrazioni statali.

Massime di principio

• In tema di plusvalenze da cessione di terreni, il valore iniziale del bene può tenere conto anche della cubatura riferibile a porzioni rimaste in proprietà del cedente quando esse siano state oggetto di asservimento funzionale alla porzione alienata.
• La cessione di cubatura integra un atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale e il suo rilievo economico si collega all'atto di asservimento, non al successivo rilascio del permesso di costruire.
• La censura di motivazione apparente non è fondata quando la sentenza di merito esponga, sia pure sinteticamente, le ragioni del decisum e renda comprensibile il percorso logico seguito nella valutazione dei fatti e dei documenti.
• Nei giudizi tributari, la valutazione del materiale probatorio e l'accertamento di fatto compiuti dal giudice di merito non sono sindacabili in cassazione se la motivazione è presente, coerente e non meramente apparente.
• L'ulteriore contributo unificato previsto per il rigetto o l'inammissibilità del ricorso non si applica alle amministrazioni dello Stato che operano con il sistema della prenotazione a debito.

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