Sentenza del 17/10/2017 n. 1438 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale della cessione di un terreno acquisito a titolo gratuito, effettuata mentre la variante al Piano Regolatore era ancora in itinere. Il contribuente riteneva che, in assenza dell'approvazione definitiva della variante urbanistica, il terreno non fosse ancora edificabile e che quindi non si fosse realizzata una plusvalenza tassabile. L'Amministrazione finanziaria valorizzava invece il pronunciamento favorevole della Conferenza dei servizi e il prezzo pattuito, elementi ritenuti idonei a dimostrare una concreta edificabilità di fatto del terreno.

La decisione

La pretesa dell'Amministrazione finanziaria è stata ritenuta fondata. La cessione del terreno genera una plusvalenza tassabile anche se la variante al Piano Regolatore non è stata ancora approvata definitivamente, quando il favorevole esito della Conferenza dei servizi colloca il bene in una situazione di edificabilità di fatto. Il prezzo di vendita costituisce inoltre un elemento indicativo del valore edificatorio attribuito dalle parti. Per un terreno acquisito a titolo gratuito, la plusvalenza deve essere determinata secondo i criteri previsti dall'articolo 68, comma 1, del TUIR.

Norme richiamate

• Art. 67 del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  La cessione di un terreno con caratteristiche di edificabilità, anche solo di fatto, può costituire operazione produttiva di una plusvalenza imponibile come reddito diverso.

• Art. 68, comma 1, del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  La plusvalenza derivante dalla cessione del terreno deve essere determinata secondo i criteri fiscali applicabili ai beni acquisiti a titolo gratuito.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, l'edificabilità di un terreno può sussistere anche prima dell'approvazione definitiva della variante urbanistica, se gli atti amministrativi già adottati rendono concreta e sufficientemente probabile la futura edificazione.
• Il favorevole pronunciamento della Conferenza dei servizi può rappresentare un indice rilevante di edificabilità di fatto, pur in presenza di un iter urbanistico formalmente non ancora concluso.
• Nella valutazione della plusvalenza rilevano non solo gli strumenti urbanistici formalmente vigenti, ma anche la situazione concreta del bene e il prezzo di cessione, se quest'ultimo riflette il valore edificatorio attribuito dalle parti.
• L'acquisizione gratuita del terreno non esclude la tassazione della plusvalenza: incide invece sulle modalità di determinazione del valore fiscalmente riconosciuto e del relativo incremento imponibile.
• In casi analoghi è necessario esaminare congiuntamente la documentazione urbanistica, gli atti della Conferenza dei servizi, lo stato dell'iter amministrativo e il prezzo pattuito.