Cassazione Civile, Ordinanza n. 20331/2024 del 23/07/2024

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato due lotti di terreno da due venditrici chiedendo poi l’annullamento dei contratti, o in subordine la risoluzione, sostenendo di aver concluso l’affare sulla base di un errore essenziale circa la potenzialità edificatoria dell’area. In particolare, dal certificato di destinazione urbanistica risultavano alcune destinazioni urbanistiche (agricola, area di interesse archeologico, parchi pubblici e viabilità di progetto), ma la società assumeva di avere appreso successivamente che il terreno era stato quasi interamente incluso, sin dalla sua istituzione, nel Parco regionale delle Gravine, circostanza che avrebbe frustrato il progetto speculativo edilizio che aveva motivato l’acquisto. La società chiedeva inoltre il risarcimento del danno nei confronti del Comune, per avere il certificato omesso di menzionare il vincolo derivante dall’inclusione dell’area nel perimetro del parco, prospettando una lesione del proprio affidamento. La Corte d’appello aveva escluso sia l’errore essenziale e riconoscibile, sia la presupposizione, sia la responsabilità del Comune, rilevando che la destinazione del fondo era già sostanzialmente inedificabile e che l’istituzione del parco risultava da legge regionale pubblicata, conoscibile dall’acquirente. Con il ricorso per cassazione la società ha dedotto: violazione di norme urbanistiche e della disciplina del certificato di destinazione urbanistica; violazione delle norme sull’errore contrattuale, sostenendo che non fosse richiesta la scusabilità dell’errore e che il vincolo non indicato nel CDU avesse inciso in modo determinante sul consenso; violazione delle norme sulla presupposizione, affermando che l’assetto edificatorio presupposto era mancato; omessa pronuncia sulla garanzia per oneri non apparenti ex art. 1489 c.c.; omessa pronuncia sulla prova testimoniale richiesta in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi, osservando che non vi era errore comune sulla edificabilità, poiché la destinazione urbanistica era nota alle parti e la pretesa edificabilità dipendeva comunque da scelte discrezionali della pubblica amministrazione; ha altresì escluso la responsabilità del Comune, ritenendo che il contenuto obbligatorio del certificato di destinazione urbanistica si limita all’indicazione della destinazione urbanistica dell’area e non impone di riportare misure di salvaguardia temporanee o vincoli non ancora stabilizzati da strumenti attuativi. Quanto all’errore unilaterale, la Corte ha richiamato il principio per cui la riconoscibilità è collegata alla tutela della buona fede dell’altro contraente ed è un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito. Ha inoltre confermato l’esclusione della presupposizione, affermando che essa richiede un fatto esterno comune alle parti o comunque un presupposto oggettivo della volontà negoziale, e che non può essere trasformata in un rimedio contro la mera delusione dell’aspettativa economica dell’acquirente. È stato poi respinto il motivo sull’art. 1489 c.c., poiché la questione era stata sostanzialmente disattesa dalla motivazione d’appello; il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specifica allegazione circa la decisività della prova testimoniale non ammessa. La società ricorrente è stata condannata alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Le censure di violazione di legge e omessa pronuncia sono state esaminate distinguendo tra errori di diritto e questioni di fatto riservate al giudice di merito.

• artt. 1428 e 1429 c.c.

  Per l’annullamento per errore occorrono essenzialità e riconoscibilità dell’errore; la Corte ha escluso che nel caso vi fosse un errore rilevante sulla natura edificatoria del bene.

• art. 1431 c.c.

  La riconoscibilità dell’errore tutela la buona fede dell’altro contraente e richiede un giudizio sulla possibilità astratta che l’errore fosse percepibile con l’ordinaria diligenza.

• art. 1489 c.c.

  La garanzia per oneri non apparenti può astrattamente operare quando sia garantita la destinazione edificatoria, ma nel caso concreto la questione è stata ritenuta assorbita e comunque non decisiva.

• art. 30 D.P.R. n. 380/2001

  Il certificato di destinazione urbanistica deve contenere la destinazione urbanistica dell’area, non anche ogni misura di salvaguardia temporanea o vincolo non ancora consolidato da strumenti attuativi.

• art. 4 L.R. n. 18/2005

  Le misure di salvaguardia previste per l’istituzione del parco sono state considerate non equivalenti a una definitiva pianificazione urbanistica ai fini del CDU.

• artt. 2, 3, 4 e 7 D.M. n. 1444/1968

  Richiamati dalla ricorrente per sostenere la diversa disciplina delle aree agricole rispetto alle aree a parco; la doglianza è stata disattesa.

• art. 41-quinquies L. n. 1150/1942

  Invocato dalla ricorrente in relazione alla disciplina urbanistica delle aree, ma non ritenuto decisivo dalla Corte.

• art. 12 L. n. 394/1991

  Richiamato con riferimento alla disciplina delle aree protette; la Corte ha escluso che imponesse, nel caso, un diverso contenuto del CDU.

• art. 8 L.R. n. 19/1997

  Richiamato per sostenere l’incidenza del vincolo naturalistico, ma non idoneo a fondare l’annullamento o la responsabilità del Comune nel caso concreto.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di vendita immobiliare, la falsa rappresentazione della potenzialità edificatoria del terreno può integrare errore essenziale su qualità dell’oggetto solo se risulta una vera e propria distorta percezione della realtà, mentre non basta la delusione delle aspettative economiche dell’acquirente.
• L’annullamento per errore richiede non solo l’essenzialità dell’errore, ma anche, se l’errore è unilaterale, la sua riconoscibilità da parte dell’altro contraente secondo la normale diligenza; tale verifica è essenzialmente di fatto ed è riservata al giudice di merito.
• La presupposizione opera solo quando dal contratto emerga che le parti abbiano voluto subordinare il vincolo all’esistenza di una determinata situazione di fatto esterna e oggettiva, comune o comunque determinante per entrambe; non può essere utilizzata per correggere il cattivo esito economico dell’affare.
• La mera conoscenza, da parte di un contraente, dell’importanza che una circostanza assume per l’altro non basta a trasformare quella circostanza in presupposto negoziale, se manchi un effettivo assetto contrattuale comune sul punto.
• Nel certificato di destinazione urbanistica l’amministrazione deve attestare la destinazione urbanistica dell’area secondo la disciplina vigente, ma non è tenuta a riportare tutte le misure di salvaguardia provvisorie o i vincoli che richiedano ulteriori strumenti attuativi per produrre una definitiva variazione urbanistica.
• La deduzione di omessa pronuncia sulla prova è inammissibile se non si indica specificamente in che modo la prova trascurata avrebbe con certezza condotto a una decisione diversa.

Come è indicizzato