Sentenza del 26/10/2017 n. 1515 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione, ai fini fiscali, delle somme corrisposte anticipatamente nell'ambito di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Occorre stabilire se tali somme costituiscano caparra confirmatoria, soggetta all'imposta di registro prevista dall'art. 6 della Tariffa, Parte I, del D.P.R. n. 131/1986, oppure acconto sul prezzo, imponibile ai fini IVA ai sensi dell'art. 6 del D.P.R. n. 633/1972. La caparra confirmatoria richiede che dal contratto emerga espressamente una funzione di garanzia dell'adempimento; in caso di dubbio, le somme sono qualificate come acconti.

La decisione

La decisione stabilisce che, quando non risulta chiaramente una funzione di garanzia propria della caparra confirmatoria, le somme versate anticipatamente devono essere considerate acconti sul prezzo. Tali acconti sono imponibili ai fini IVA, mentre il contratto preliminare sconta l'imposta di registro in misura fissa. Il testo non indica le parti né l'esito formale del ricorso, ma il principio affermato risulta favorevole alla qualificazione delle somme come acconti in caso di ambiguità.

Norme richiamate

• Art. 6, Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986

  Disciplina il trattamento ai fini dell'imposta di registro delle somme versate in relazione a un contratto preliminare, distinguendo la caparra confirmatoria dagli acconti sul prezzo.

• Art. 9, Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986

  Richiamato nel tema della tassazione degli atti e delle somme collegate al preliminare; la qualificazione concreta dipende dalla funzione attribuita alle somme dalle parti.

• Art. 6, D.P.R. n. 633/1972

  Gli acconti sul prezzo relativi alla compravendita immobiliare sono considerati operazioni imponibili IVA al momento del pagamento o della fatturazione, secondo le regole applicabili.

Massime di principio

• Una somma versata prima della stipula definitiva è caparra confirmatoria solo se il contratto manifesta chiaramente la funzione di garanzia dell'adempimento e le relative conseguenze in caso di inadempimento.
• Se il contratto non chiarisce la funzione della somma, l'importo tende a essere qualificato come acconto sul prezzo, soprattutto nelle compravendite immobiliari.
• La qualificazione nominale utilizzata dalle parti non è decisiva: rilevano il contenuto complessivo del contratto e la funzione economico-giuridica effettivamente attribuita al pagamento.
• Gli acconti sul prezzo sono normalmente rilevanti ai fini IVA, mentre il contratto preliminare può essere soggetto all'imposta di registro in misura fissa secondo la disciplina applicabile.
• Per ridurre il rischio di contestazioni, il preliminare dovrebbe indicare espressamente se ogni somma versata è caparra confirmatoria o acconto, specificandone funzione ed effetti in caso di inadempimento.