Sentenza del 30/04/2018 n. 2777 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la revisione del classamento catastale, ai sensi dell'art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, di un immobile sito nella microzona 20 di Roma (Salario-Trieste). L'unità era stata riclassata dalla categoria A/2, classe 2, con rendita di euro 1.838,59, alla classe 4, con rendita di euro 2.499,65. I contribuenti contestavano sia l'insufficienza della motivazione dell'avviso, sia l'assenza di un sopralluogo, sia l'erroneità concreta della nuova classe, producendo una perizia di parte. L'Agenzia sosteneva invece la sufficienza della motivazione fondata sul significativo scostamento tra valori di mercato e valori catastali nella microzona.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha accolto solo parzialmente l'appello dell'Agenzia. Ha ritenuto adeguatamente motivato l'avviso, poiché indicava i riferimenti normativi, i dati numerici relativi allo scostamento superiore alla soglia del 35%, le caratteristiche urbane e ambientali della microzona e le ragioni dell'attribuzione della classe 4. Ha inoltre escluso l'obbligo di sopralluogo. Tuttavia, nel merito, ha ritenuto non adeguatamente dimostrato il passaggio dalla classe 2 alla classe 4: la perizia dei contribuenti indicava fabbricati comparabili della stessa via classificati in classe 3 e l'Agenzia non aveva fornito specifiche controdeduzioni. Il riclassamento è stato quindi ritenuto erroneo e le spese sono state compensate per la reciproca soccombenza.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 335, legge n. 311/2004

  revisione parziale del classamento delle unità immobiliari situate in microzone caratterizzate da un significativo scostamento tra il rapporto valore di mercato/valore catastale e quello medio comunale

  La procedura consente la revisione del classamento sulla base di uno scostamento significativo riferito alla microzona, ma l'atto deve indicare anche gli elementi concreti che giustificano la diversa classe attribuita alla singola unità immobiliare.

• Art. 61 d.P.R. n. 1142/1949

  La sentenza esclude che debba essere necessariamente richiamato per una revisione effettuata secondo la procedura speciale prevista dall'art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004.

• Artt. 8 e 9 d.P.R. n. 138/1998

  La motivazione analitica prevista per altre ipotesi di modifica del classamento non è automaticamente richiesta nella revisione della microzona ex art. 1, comma 335, purché l'avviso indichi lo scostamento e gli elementi concreti rilevanti.

• Sentenza Corte costituzionale n. 249/2017

  l'obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona deve essere assolto in maniera rigorosa

  La natura diffusa della revisione catastale impone una motivazione idonea a consentire al contribuente di conoscere le ragioni concrete del riclassamento della propria unità.

• Cassazione, sentenze nn. 22900/2017, 3156/2015, 9626/2012, 19814/2012, 21532/2013, 17335/2014 e 16887/2014

  Il solo richiamo allo scostamento tra valori di mercato e catastali non è sufficiente se non sono indicati gli elementi specifici, quali qualità urbana, qualità ambientale e caratteristiche edilizie, che hanno inciso sul diverso classamento.

Massime di principio

• In una revisione catastale ex art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, l'avviso non può limitarsi a indicare lo scostamento tra valori di mercato e valori catastali: deve spiegare anche quali caratteristiche concrete della microzona e dell'immobile giustificano la nuova classe.
• Non è necessariamente richiesto un sopralluogo dell'unità immobiliare quando il riclassamento deriva dalla revisione complessiva dei parametri catastali della microzona, purché la motivazione sia sufficientemente specifica.
• Il contribuente può contestare non solo la motivazione formale dell'avviso, ma anche la correttezza concreta della classe attribuita, mediante immobili comparabili e una perizia tecnica.
• Una perizia di parte dettagliata, basata su immobili similari nella stessa zona, può assumere rilievo decisivo se l'Ufficio non la contesta con argomentazioni tecniche puntuali.
• La presenza di un miglioramento generale della microzona può giustificare una revisione, ma non dimostra automaticamente che ogni singola unità debba essere collocata nella classe più elevata: occorre una correlazione concreta tra gli elementi valorizzati e l'immobile interessato.