Sentenza del 09/05/2018 n. 91 - Comm. Trib. Prov. Lecco

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nell'acquisto di un immobile destinato alla demolizione. Il ricorrente sosteneva, in sostanza, che la tassazione dovesse riferirsi al fabbricato esistente o al valore dichiarato nell'atto, mentre l'Amministrazione ha considerato rilevante il valore venale dell'area edificabile sottostante, ricavabile anche mediante una stima del valore del fabbricato di nuova realizzazione. I valori OMI possono costituire un elemento indiziario di supporto, ma non determinano automaticamente il valore imponibile.

La decisione

La sentenza ha affermato che, quando l'immobile acquistato è destinato alla demolizione, il bene economicamente rilevante è l'area edificabile e non il fabbricato preesistente, ormai privo di autonoma utilità. Pertanto, ai fini delle imposte di registro e ipocatastali, la base imponibile deve essere determinata considerando il valore dell'area, eventualmente desunto dal valore del fabbricato che può essere realizzato sul terreno, al netto dei costi e degli elementi pertinenti. L'utilizzo dei valori OMI è ammesso come parametro presuntivo o comparativo, purché inserito in una valutazione complessiva e adeguatamente motivata.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte di registro, ipotecaria e catastale

  La tassazione degli atti immobiliari deve riflettere il valore venale effettivo del bene trasferito. Nel caso di fabbricato acquistato per essere demolito, il bene sostanziale oggetto dell'operazione è l'area edificabile.

• Valori OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI non costituiscono, da soli, una prova automatica del valore di mercato né una base imponibile inderogabile; possono tuttavia essere utilizzati come elemento presuntivo o comparativo insieme ad altri dati, quali caratteristiche dell'area, potenzialità edificatoria, costi di demolizione e costi di costruzione.

Massime di principio

• Quando un fabbricato viene acquistato con l'effettiva finalità di demolirlo e ricostruirlo, la valutazione fiscale può concentrarsi sul valore dell'area edificabile e sulla sua capacità edificatoria, anziché sul valore del fabbricato esistente.
• Il valore dell'area può essere ricostruito partendo dal valore commerciale della costruzione realizzabile, sottraendo i costi di demolizione, costruzione, oneri, spese e margine dell'operatore, secondo una stima concreta e motivata.
• I valori OMI rappresentano soltanto un ausilio estimativo: non sono sufficienti, da soli, a dimostrare il maggior valore imponibile e devono essere confrontati con le caratteristiche specifiche dell'immobile e dell'operazione.
• La destinazione alla demolizione deve risultare da elementi oggettivi, come titoli edilizi, progetti, clausole contrattuali, caratteristiche dell'area o concreta attività successiva all'acquisto; la mera intenzione dichiarata può non essere sufficiente.
• In situazioni analoghe è opportuno conservare una perizia dettagliata che distingua il valore del fabbricato demolendo da quello dell'area, espliciti il metodo di stima e documenti tutti i costi e la potenzialità edificatoria.