Cassazione Civile, Ordinanza n. 20182/2024 del 22/07/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un immobile abitativo gravato da usufrutto: la società resistente aveva acquistato la nuda proprietà e, alla morte degli usufruttuari, era divenuta piena proprietaria. Prima dell’estinzione dell’usufrutto, uno degli usufruttuari aveva stipulato un contratto di locazione con il conduttore ricorrente. In primo grado la domanda di rilascio proposta dalla società era stata rigettata; in appello la sentenza è stata riformata, con declaratoria di nullità del contratto e ordine di rilascio, perché la firma apposta sul contratto dal dante causa della società era stata disconosciuta e non era stata proposta istanza di verificazione. Il ricorrente in cassazione ha dedotto: 1) violazione degli artt. 214, 215, 216 c.p.c. e 2702 c.c., sostenendo che il documento era stato prodotto dalla stessa parte che ne aveva contestato l’autenticità, con conseguente inapplicabilità del meccanismo di disconoscimento; 2) violazione degli artt. 214 c.p.c. e 2702 c.c., sostenendo che il disconoscimento era stato effettuato da un soggetto che non era autore della sottoscrizione, ma avente causa/terzo rispetto all’usufruttuario, e quindi non legittimato nei termini ritenuti dalla Corte territoriale; 3) nullità della sentenza per omessa motivazione/omesso esame, per non avere la Corte d’appello esaminato l’eccezione di inammissibilità dell’impugnazione per acquiescenza alla statuizione di primo grado sul tema della simulazione del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la decisione di merito nel valorizzare il disconoscimento della sottoscrizione e la mancata richiesta di verificazione: una volta privato di efficacia probatoria il contratto scritto, il conduttore era privo di titolo per permanere nell’immobile. Ha inoltre chiarito che la società proprietaria, quale avente causa del sottoscrittore, poteva validamente disconoscere la scrittura del proprio dante causa ai sensi dell’art. 214 c.p.c. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità e per mancata dimostrazione della decisività del fatto asseritamente omesso. Sono state confermate le spese del giudizio di cassazione a carico del ricorrente e l’obbligo dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 214 c.p.c.

  Il disconoscimento della scrittura privata può essere effettuato dalla parte contro la quale essa è prodotta; nel caso di erede o avente causa dall’apparente sottoscrittore è sufficiente dichiarare di non riconoscere la scrittura o la sottoscrizione del dante causa.

• art. 215 c.p.c.

  Richiamato insieme all’art. 214 c.p.c. come disciplina del meccanismo di efficacia della scrittura privata disconosciuta e della conseguente necessità di verificazione per conservarne l’utilizzabilità.

• art. 216 c.p.c.

  Richiamato per la regola processuale sulla verificazione della scrittura privata disconosciuta, necessaria per attribuirle efficacia probatoria.

• art. 2702 c.c.

  La scrittura privata fa piena prova, fino a querela di falso o verificazione, della provenienza delle dichiarazioni da chi l’ha sottoscritta; se validamente disconosciuta e non verificata, perde utilizzabilità probatoria.

• art. 1, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431

  Per la validità dei contratti di locazione abitativa è richiesta la forma scritta.

• art. 999 c.c.

  Richiamato nei motivi del ricorrente; la Corte non ne fonda la decisione, ma esclude che il conduttore potesse opporlo per conservare un titolo valido dopo il disconoscimento della scrittura.

• art. 2043 c.c.

  La domanda risarcitoria è stata rigettata in appello per mancata prova del fondamento del danno.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma sul vizio di violazione di legge posta a base dei primi due motivi di ricorso.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Norma sul vizio motivazionale posta a base del terzo motivo di ricorso; il motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità e di decisività del fatto omesso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio in cui si invochi un contratto di locazione abitativa, la forma scritta è requisito di validità: se il documento scritto è privato di efficacia probatoria per valido disconoscimento della sottoscrizione e manca la verificazione, il conduttore resta privo di titolo per la detenzione dell’immobile.
• Ai fini dell’art. 214 c.p.c., il disconoscimento può essere effettuato anche dall’erede o dall’avente causa del sottoscrittore; in tale ipotesi è sufficiente dichiarare di non riconoscere la scrittura o la sottoscrizione del dante causa.
• Una volta che la scrittura privata sia stata validamente disconosciuta e non ne sia stata chiesta la verificazione, il giudice non può valorizzarla sulla base di elementi estrinseci o di argomenti logici per ritenerne comunque l’autenticità.
• Nel ricorso per cassazione il vizio di omesso esame o di motivazione inesistente richiede l’indicazione precisa del fatto decisivo asseritamente trascurato e della sua effettiva decisività; in difetto, il motivo è inammissibile.
• La domanda di risarcimento ex art. 2043 c.c. richiede prova del danno e del suo fondamento causale; in mancanza di tale prova, il rigetto è corretto.

Come è indicizzato