Cassazione Penale, Sentenza n. 19440/2025 del 26/05/2025

Esito

La controversia

Il Tribunale di Napoli, quale giudice dell'esecuzione, aveva revocato l'ordine di demolizione emesso con le sentenze n. 207/95 e 89/97 a favore degli odierni resistenti, ritenendo che il rilascio di permesso in sanatoria (condono) e il principio di proporzionalità, nonché l'affidamento dei terzi compratori, giustificassero la revoca. Il Pubblico Ministero impugnava l'ordinanza denunciando violazione di legge e vizio di motivazione: sosteneva l'illegittimità del titolo in sanatoria per artificioso frazionamento in più istanze presentate da soggetti estranei all'abuso, la necessità di considerare la volumetria complessiva dell'immobile e il profilo temporale per la condonabilità, nonché la vincolatività e natura ripristinatoria (non sanzionatoria) dell'ordine di demolizione che non può essere definitivamente annullato dal giudice dell'esecuzione in forza di un generico bilanciamento di interessi a favore di terzi, i quali devono trovare tutela prevalentemente in rimedi civili e non come ostacolo al ripristino della legalità edilizia.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso fondato, richiamando e conformandosi alla propria recente giurisprudenza (tra cui la sentenza Sez. 3 n. 18467/2025) e ha annullato l'ordinanza del Tribunale di Napoli del 05/11/2024 con rinvio. La Corte ha osservato che il Tribunale non ha adeguatamente valutato gli elementi probatori suscettibili di indicare un frazionamento artificioso delle domande di condono e non ha rispettato i principi consolidati in materia: l'ordine di demolizione ha natura vincolata e reale, la legittimità del condono deve essere verificata (incluso il rispetto dei requisiti temporali, volumetrici e di pagamento dell'oblazione) e il principio di proporzionalità, pur applicabile in sede esecutiva, non legittima una revoca definitiva dell'ordine di demolizione se non quando ricorra incompatibilità effettiva e documentata; al più può essere disposta una sospensione. Ne consegue il rinvio al Tribunale per nuovo esame conforme ai principi indicati.

Norme richiamate

• art. 39 L. 724/1994

  La norma disciplina aspetti procedurali del condono edilizio; la Corte richiama che la legittimazione soggettiva alla sanatoria e le condizioni per il silenzio-assenso devono essere concretamente verificate e non sono automaticamente opponibili all'ordine di demolizione senza controllo sulla legittimità formale e sostanziale del titolo.

• art. 35 L. 47/1985

  Richiamata nel contesto del silenzio-assenso e della formazione del titolo sanante; la Corte sottolinea che l'effetto sanante si realizza solo se sussistono i requisiti di legge e gli adempimenti amministrativi (es. oblazione, verifiche tecniche).

• art. 20 L. 241/1990

  Norma sul procedimento amministrativo e silenzio-assenso; utilizzata per spiegare che il formarsi del titolo per silenzio non esclude la verifica della rispondenza della domanda ai requisiti di legge.

• art. 32, comma 37, d.l. 269/2003 (conv. L. 326/2003)

  Richiamato per il principio secondo cui il silenzio-assenso si forma a condizione che la domanda di condono soddisfi i requisiti di legge; pertanto non ogni atto formale produce automaticamente sanatoria opponibile all'ordine di demolizione.

• Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 9/2017

  Principio che qualifica l'ordine di demolizione come vincolato ai presupposti di fatto e di diritto e, quindi, come provvedimento che non è suscettibile di essere annullato in modo discrezionale se i presupposti permangono.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (Sez. 3 n. 18467/2025, n. 4749/2007, n. 727/2022)

  Precedenti richiamati che ribadiscono la natura vincolata dell'ordine di demolizione, i limiti del sindacato sul titolo sanante formatosi per silenzio e la possibilità per il giudice penale di valutare la legittimità del condono nei termini richiesti dalla legge.

• Sentenza CEDU del 14/09/2024 (richiamata)

  Citata sul profilo qualificatorio dell'ordine di demolizione quale misura ripristinatoria e non sanzionatoria; la Corte ricorda però che tale qualificazione non impedisce l'accertamento della legittimità del titolo sanante né, ove legittimo, non impedisce l'esecuzione dell'ordine quando i presupposti sussistono.

Massime di principio

• L'ordine di demolizione, una volta emesso, ha carattere vincolato e reale: non può essere definitivamente revocato dal giudice dell'esecuzione sulla base di un generico bilanciamento di interessi a favore di terzi acquirenti; al più può essere sospeso in presenza di gravi e documentati profili.
• La formazione di un titolo in sanatoria per silenzio-assenso non è automatica e deve rispettare requisiti temporali, volumetrici e procedurali (pagamento dell'oblazione, rispondenza tecnico-normativa). Il giudice penale in sede esecutiva può e deve valutare la legittimità del titolo quando è posta in contrasto con un ordine di demolizione.
• Il frazionamento artificioso dell'immobile in più domande di condono da parte di diversi soggetti può integrare una condotta elusiva che rende illegittimo il titolo sanante: il criterio è la sostanza dell'interesse e dell'opera, non la mera forma delle domande.
• La tutela dei terzi acquirenti di buona fede è prevalentemente rimessa agli strumenti civilistici (risarcimento, azioni verso il venditore o l'ente), non costituisce di regola giustificazione sufficiente per impedire il ripristino della legalità edilizia disposto con ordine di demolizione.
• Il momento rilevante per valutare la condonabilità è quello fissato dalla normativa (ad es. ultimazione dei lavori entro la data di riferimento stabilita dalla legge): non conta solo l'atto formale successivo di sanatoria.
• In sede di esecuzione il giudice deve uniformarsi ai precedenti di legittimità e non può rimettere in discussione i presupposti sostanziali che hanno portato all'emissione dell'ordine di demolizione, salvo elementi nuovi, concreti e provati di incompatibilità tra sanatoria valida e ordine esecutivo.