Sentenza del 18/12/2015 n. 10376 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la pretesa tributaria relativa a canoni di locazione non percepiti, sostenendo che l'ordinanza di convalida dello sfratto, munita di formula esecutiva, dimostrasse la cessazione del rapporto locatizio e producesse effetti equivalenti a quelli di una sentenza costitutiva di risoluzione del contratto. Pertanto, secondo il ricorrente, non avrebbe dovuto essere assoggettato a imposta per i canoni successivi alla risoluzione o comunque non effettivamente percepiti.

La decisione

La controversia è stata risolta riconoscendo che l'ordinanza di convalida di sfratto munita di formula esecutiva può essere considerata formalmente equivalente a una sentenza costitutiva di risoluzione del contratto di locazione. Tale provvedimento legittima il contribuente a non versare l'imposta sui canoni maturati dopo la risoluzione, anche se non percepiti. L'avviso di liquidazione, nella parte fondata sull'imposizione di tali canoni, deve quindi essere disapplicato o annullato.

Norme richiamate

• Disciplina tributaria dei redditi fondiari e dei canoni di locazione

  I canoni di locazione non possono essere imputati fiscalmente al locatore, secondo i limiti e le condizioni previste dalla disciplina applicabile, quando il rapporto sia stato validamente risolto e il mancato pagamento sia comprovato da un provvedimento giudiziario idoneo.

• Disciplina civilistica della risoluzione del contratto di locazione e della convalida di sfratto

  L'ordinanza di convalida di sfratto munita di formula esecutiva può assumere, ai fini tributari, un valore equivalente a quello di una pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto, consentendo di individuare formalmente il momento dal quale il locatore non è più tenuto a dichiarare i relativi canoni.

Massime di principio

• Per contestare la tassazione di canoni non percepiti è importante disporre di una prova formale della cessazione o risoluzione del contratto, non della sola morosità dell'inquilino.
• Un'ordinanza di convalida di sfratto munita di formula esecutiva può costituire prova sufficiente della risoluzione del rapporto locatizio ai fini fiscali.
• La non percezione dei canoni, da sola, non comporta necessariamente l'esclusione dall'imposizione: occorre verificare la disciplina fiscale applicabile e il momento in cui la risoluzione del contratto è divenuta formalmente efficace.
• L'effetto della decisione riguarda normalmente i canoni maturati dopo la risoluzione formalmente accertata, mentre quelli relativi al periodo precedente possono restare soggetti a imposizione secondo le regole vigenti.
• In casi analoghi è essenziale conservare l'ordinanza, la formula esecutiva, la documentazione relativa allo sfratto e ogni atto che consenta di determinare con precisione la data di cessazione del rapporto.