Sentenza del 08/03/2018 n. 1508 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva rettificato il valore dell'immobile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, presumibilmente sulla base dei valori OMI e della differenza tra il prezzo indicato nel preliminare e quello riportato nel contratto definitivo. La riduzione del prezzo intervenuta tra i due contratti era tuttavia riconducibile a uno sconto concesso dal venditore e risultava conosciuta dal fisco. La controversia riguardava quindi la legittimità della rettifica fondata su valori presuntivi e sulla mera divergenza tra i prezzi dei due atti, senza adeguata prova del maggior valore effettivamente pattuito.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta illegittima. La differenza tra il prezzo del preliminare e quello del definitivo, se spiegata da una riduzione concessa dal venditore e nota all'Amministrazione, non dimostra di per sé che nel definitivo sia stato occultato un maggior corrispettivo. I dati OMI possono costituire elementi di orientamento o indiziari, ma non sono sufficienti, da soli, a provare il maggior valore dell'immobile o un prezzo diverso da quello dichiarato. L'accertamento deve quindi basarsi su elementi concreti, gravi e coerenti, idonei a superare il prezzo risultante dal contratto definitivo.

Norme richiamate

• Normativa sull'imposta di registro e sulle imposte ipotecaria e catastale

  La base imponibile deve essere determinata secondo il valore o il corrispettivo previsto dalla legge e l'eventuale rettifica richiede una prova adeguata del maggior valore rispetto a quello dichiarato.

• Valori OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI non hanno valore probatorio automatico né possono giustificare da soli la rettifica del prezzo dichiarato; devono essere accompagnati da ulteriori elementi concreti riferiti allo specifico immobile e alla specifica operazione.

Massime di principio

• La differenza tra il prezzo indicato nel preliminare e quello del contratto definitivo non prova automaticamente l'occultamento di un corrispettivo maggiore, soprattutto quando è documentata da uno sconto o da una riduzione del prezzo concessa dal venditore.
• L'Amministrazione finanziaria non può fondare una rettifica esclusivamente sui valori OMI, poiché tali valori costituiscono dati statistici e presuntivi, non una prova certa del valore reale della singola compravendita.
• Quando il prezzo definitivo è inferiore a quello preliminare, è opportuno documentare le ragioni della riduzione mediante accordi integrativi, corrispondenza, perizie, vizi dell'immobile, variazioni delle condizioni di mercato o altri elementi verificabili.
• In una controversia fiscale, il contribuente può contestare la rettifica evidenziando che il fisco conosceva la riduzione e non ha fornito prove specifiche di un corrispettivo occulto o di un maggior valore effettivamente pattuito.
• La validità di una rettifica dipende dalla qualità e dalla concretezza degli elementi probatori utilizzati dall'Amministrazione, non dalla sola discordanza tra atti o dalla generica comparazione con prezzi di mercato.