Cassazione Civile, Ordinanza n. 13553/2026 del 10/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di compravendita registrato avente a oggetto due terreni per un valore complessivo di euro 100.000. L'acquirente aveva chiesto l'applicazione del regime fiscale del "prezzo-valore", assumendo che uno dei terreni fosse pertinenza dell'abitazione principale, ubicata a circa 500 metri di distanza. L'Ufficio ha negato l'agevolazione ritenendo insussistente il vincolo pertinenziale per la distanza tra i beni e per la mancanza di un collegamento stabile e funzionale con l'abitazione, emettendo avviso di liquidazione e tassando l'intero corrispettivo. Il ricorso introduttivo e l'appello del contribuente sono stati respinti dai giudici tributari di merito. In cassazione il contribuente ha dedotto: 1) nullità della sentenza d'appello per motivazione apparente ex art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., sostenendo che la CTR si fosse limitata a richiamare la distanza tra i fondi senza spiegare perché essa escludesse la pertinenzialità; 2) violazione e falsa applicazione degli artt. 817 e 818 c.c., lamentando che la nozione di pertinenza in materia fiscale dovesse essere ricostruita secondo il diritto civile, valorizzando la destinazione durevole al servizio del bene principale e non la sola contiguità fisica o la mera iscrizione catastale, con omissione di una valutazione complessiva delle prove, incluso l'atto notarile che indicava la destinazione del terreno a giardino, area di sgombero e spazio per animali domestici.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo, ritenendo che la sentenza d'appello non fosse nulla per motivazione apparente, poiché la CTR aveva comunque espresso, sia pure sinteticamente, la ratio decidendi fondata sulla non trascurabile distanza tra i beni. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che in materia di imposta di registro la nozione di pertinenza va ricavata dal concetto civilistico di cui all'art. 817 c.c. e richiede una valutazione complessiva e sostanziale della fattispecie; la distanza geografica non è di per sé decisiva e può rilevare solo come indice da apprezzare insieme agli altri elementi oggettivi e soggettivi, quali destinazione funzionale ed effettivo utilizzo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La censura di nullità per motivazione apparente è infondata quando la sentenza, pur sintetica, consenta di individuare la ratio decidendi e non sia del tutto incomprensibile o priva del minimo costituzionale di motivazione.

• art. 111, sesto comma, Cost.

  La motivazione deve superare il "minimo costituzionale"; il vizio sussiste solo se la motivazione è del tutto mancante, perplessa, inconciliabile o incomprensibile.

• art. 817 c.c.

  La nozione di pertinenza, anche ai fini fiscali, richiede un vincolo di destinazione durevole del bene accessorio al servizio o all'ornamento del bene principale, da accertarsi in concreto sulla base di elementi oggettivi e funzionali.

• art. 818 c.c.

  È richiamato in relazione al regime delle pertinenze e alla rilevanza del vincolo pertinenziale nella disciplina tributaria.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la qualificazione di un bene come pertinenza non può essere ancorata a dati meramente formali o catastali, ma richiede una valutazione complessiva della concreta relazione tra i beni.
• Il vincolo pertinenziale sussiste solo se il bene accessorio risulta stabilmente preordinato al servizio o all'ornamento del bene principale, sulla base di elementi oggettivi e dell'effettivo utilizzo, mentre la volontà del proprietario è rilevante solo se desumibile da circostanze oggettive.
• La distanza fisica tra bene principale e bene asseritamente pertinenziale non è di per sé decisiva per escludere la pertinenza; essa è solo un indice fattuale da valutare insieme agli altri elementi, e vale ad escludere il vincolo solo se risulti ragionevolmente incompatibile con la destinazione funzionale allegata.
• La motivazione è apparente solo quando non consente alcun controllo sul ragionamento decisorio o non raggiunge il minimo costituzionale richiesto dall'art. 111 Cost.; una motivazione sintetica ma intelligibile è sufficiente a escludere la nullità.

Come è indicizzato