Cassazione Civile, Ordinanza n. 19303/2026 del 11/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare del 23 settembre 2003 relativo a un immobile in Altamura. L'originario attore sosteneva di avere personalmente condotto le trattative e versato un acconto, affermando che il nominativo indicato nel preliminare come promissario acquirente fosse solo fittizio e che il reale contraente fosse lui, non la persona formalmente indicata nel contratto. La promittente venditrice contestava tale ricostruzione, sostenendo che il pagamento fosse riferibile a rapporti di dare-avere diversi. In un separato giudizio, la controparte aveva invece chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del medesimo preliminare e la penale contrattuale. Il Tribunale aveva rigettato o dichiarato inammissibili le domande; la Corte d'appello aveva accolto l'azione ex art. 2932 c.c. e respinto la domanda di simulazione relativa. In cassazione il ricorrente articolava sei motivi: (1) violazione dell'art. 40 l. n. 47/1985, assumendo che il documento comunale del 5 settembre 2014 evidenziasse l'irregolarità urbanistica dell'immobile e la necessità di sanatoria, con conseguente insussistenza dei presupposti per la sentenza costitutiva; (2) violazione degli artt. 40 l. n. 47/1985, 99 e 112 c.p.c. e 1421 c.c., deducendo che il giudice avrebbe dovuto rilevare d'ufficio la nullità del preliminare per violazione edilizia; (3) violazione dell'art. 1453 c.c., sostenendo che la domanda di risoluzione e le restituzioni avrebbero dovuto essere esaminate nonostante la originaria richiesta di adempimento; (4) nullità della sentenza per motivazione illogica e contraddittoria sul contenuto del documento comunale del 5 settembre 2014; (5) travisamento della prova e violazione dell'art. 115 c.p.c. per errata lettura dello stesso documento; (6) omesso esame di un fatto decisivo, sempre con riferimento alla richiesta di condono richiamata nel documento comunale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i motivi primo, secondo, quarto, quinto e sesto perché il ricorrente, non avendo coltivato con esito favorevole la domanda di simulazione relativa per interposizione fittizia, doveva considerarsi terzo rispetto al preliminare e non aveva dimostrato un concreto interesse giuridicamente rilevante, ai sensi dell'art. 100 c.p.c., per far valere la nullità del contratto o per contestare la sentenza resa tra le parti effettive del preliminare. Quanto al terzo motivo, la Corte lo ha dichiarato inammissibile per la stessa ragione: il ricorrente, estraneo al contratto, non era legittimato a chiedere né l'adempimento né la risoluzione del preliminare con restituzioni conseguenti. La Corte ha inoltre condannato il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità in favore della parte costituita e ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 40 l. n. 47/1985

  Richiamato quale norma sulla regolarità edilizia rilevante ai fini della pronuncia ex art. 2932 c.c.; la Corte non entra nel merito della sua applicazione perché esclude in radice l'interesse del ricorrente a far valere il vizio.

• art. 2932 c.c.

  La pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. è stata ritenuta possibile dalla Corte territoriale nei rapporti tra le parti effettive del preliminare; la Cassazione non rivaluta tale statuizione per difetto di interesse del ricorrente.

• art. 99 c.p.c.

  Evocato dal ricorrente per sostenere la necessità di domanda e interesse; la Corte ribadisce che il terzo deve comunque dimostrare un interesse giuridicamente rilevante per impugnare o far valere la nullità.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per assumere che il giudice avrebbe dovuto pronunciarsi sulla nullità; la Corte esclude l'utilità della censura per difetto di interesse del ricorrente.

• art. 1421 c.c.

  La nullità può essere rilevata d'ufficio e fatta valere da chiunque vi abbia interesse, ma il terzo deve comunque provare un interesse concreto e giuridicamente rilevante.

• art. 1453 c.c.

  La facoltà di mutare la domanda di adempimento in domanda di risoluzione è richiamata dal ricorrente, ma la Corte osserva che tale regola non giova a chi non sia parte del contratto.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per dedurre il travisamento della prova; la Corte non affronta il merito della doglianza per difetto di interesse processuale.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Parametro di ricorso per violazione di legge, utilizzato per le censure relative a art. 40 l. n. 47/1985, art. 1421 c.c. e art. 1453 c.c.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Parametro di ricorso per nullità della sentenza per motivazione asseritamente illogica, contraddittoria o per travisamento della prova.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Parametro di ricorso per omesso esame di fatto decisivo, anch'esso ritenuto inammissibile per carenza di interesse.

• art. 100 c.p.c.

  È la norma decisiva: il terzo che voglia far valere la nullità di un contratto deve dimostrare un concreto interesse ad agire o a impugnare.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il terzo che invochi la nullità di un contratto ai sensi dell'art. 1421 c.c. deve comunque allegare e dimostrare un interesse giuridicamente rilevante ex art. 100 c.p.c.; la mera utilità di fatto non basta.
• Quando sia passato in giudicato l'accertamento della estraneità di un soggetto al contratto, costui non può impugnare le statuizioni sul contratto medesimo come se ne fosse parte.
• La possibilità per una parte di trasformare la domanda di adempimento in domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. opera nei rapporti tra i contraenti, ma non attribuisce legittimazione sostanziale a soggetti estranei al contratto.
• Le censure sulla regolarità edilizia o sulla nullità del preliminare sono irrilevanti in cassazione se chi le propone non dimostra un interesse concreto a ottenere la pronuncia richiesta.
• In presenza di difetto di interesse ad agire o a impugnare, le doglianze che investono violazione di legge, vizi di motivazione o omesso esame del fatto restano inammissibili senza scrutinio del merito.

Come è indicizzato