Sentenza del 22/11/2017 n. 4805 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato la rettifica del valore imponibile dichiarato in una compravendita immobiliare ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Contestava, in particolare, la motivazione dell'avviso e l'utilizzo, da parte dell'Amministrazione finanziaria, di una media ponderata fondata sul criterio del canone di locazione, sulle quotazioni OMI e sui valori indicati dal listino delle agenzie immobiliari aderenti alla FIMAA. La questione riguardava anche l'onere della prova e la mancata produzione, da parte del contribuente, di elementi concreti idonei a dimostrare la correttezza del valore dichiarato.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta adeguatamente motivata. L'utilizzo congiunto e ponderato di diversi elementi estimativi, quali il canone di locazione, le quotazioni OMI e i listini FIMAA, è stato considerato sufficiente a supportare la rideterminazione del valore dell'immobile, purché inserito in una valutazione complessiva. Le quotazioni OMI e i listini immobiliari hanno valore indiziario e non costituiscono, isolatamente, prova automatica del maggior valore; tuttavia, possono concorrere alla motivazione dell'accertamento se corroborati da ulteriori elementi. Il contribuente, non avendo fornito valide prove contrarie a sostegno del prezzo dichiarato, non ha superato gli elementi presuntivi posti dall'Agenzia delle entrate.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte di registro, ipotecaria e catastale

  Nelle compravendite immobiliari, l'Amministrazione può procedere alla rettifica del valore imponibile quando ritenga che quello dichiarato non corrisponda al reale valore dell'immobile, sulla base di elementi di stima adeguatamente motivati.

• Principi in materia di motivazione dell'avviso di accertamento

  L'avviso deve indicare gli elementi di fatto e i criteri utilizzati per la rideterminazione del valore, consentendo al contribuente di comprendere la pretesa e di difendersi. Una valutazione fondata su più indicatori può soddisfare tale requisito.

• Quotazioni OMI e listini FIMAA

  Le quotazioni OMI e i valori dei listini FIMAA hanno natura indiziaria: non dimostrano da soli il valore effettivo dell'immobile, ma possono essere utilizzati insieme ad altri elementi, come il reddito locativo e le caratteristiche del bene.

• Principi sull'onere della prova

  L'Amministrazione deve fornire elementi sufficienti a sostenere la rettifica; una volta presentati dati presuntivi coerenti e plurimi, il contribuente deve offrire elementi specifici e documentati idonei a dimostrare che il valore dichiarato è corretto.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI non sono vincolanti né sufficienti, da sole, a dimostrare un maggior valore, ma acquistano forza probatoria se accompagnate da altri elementi oggettivi e coerenti.
• Un avviso di accertamento può essere adeguatamente motivato anche mediante una stima basata sulla combinazione di più criteri, purché siano indicati i dati utilizzati e il percorso logico seguito.
• Il contribuente che contesta una rettifica del valore immobiliare deve produrre prove concrete, come perizie, comparabili effettivi, documentazione sulle condizioni dell'immobile, vizi, ubicazione o altri fattori che giustifichino un prezzo inferiore.
• La semplice contestazione delle quotazioni OMI o dell'esistenza di valori di mercato diversi non è normalmente sufficiente a neutralizzare una rettifica fondata su più indicatori.
• In situazioni analoghe, la valutazione deve concentrarsi sulla motivazione complessiva dell'atto e sulla specificità degli elementi contrari forniti dal contribuente, non sull'eventuale astratta inidoneità di ciascun singolo parametro.