Sentenza n. 2202/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato le determinazioni comunali e gli atti presupposti deducendo violazione degli artt. 1, 3, 7, 8 e 10 della l. 241/1990, degli artt. 6-bis, 33 e 37 del d.P.R. 380/2001, degli artt. 15 e 19 della l.r. Lazio n. 15/2008 e dell’art. 3 della l. 689/1981, nonché difetto assoluto di istruttoria e di motivazione, illogicità, contraddittorietà, sviamento, violazione dei principi di buon andamento e correttezza e mancata tutela dell’affidamento. In particolare, ha sostenuto che le difformità edilizie risalivano alla costruzione originaria dell’edificio e risultavano quindi imputabili al costruttore, non alla proprietaria; che l’acquisto era avvenuto in buona fede, confidando nella regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile; che il lungo tempo trascorso, il rilascio del numero civico e altri comportamenti dell’amministrazione avevano consolidato un affidamento tutelabile; che le determinazioni non descrivevano con sufficiente precisione gli abusi e non chiarivano come fosse possibile demolire le opere senza incidere sulle parti conformi dell’edificio; che il termine di sessanta giorni era inattuabile; e che il Comune non aveva adeguatamente esaminato le osservazioni presentate né motivato sull’interesse pubblico concreto e attuale alla repressione degli abusi e sul bilanciamento con l’interesse privato alla conservazione dello stato dei luoghi.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto non provato che tutti gli abusi risalissero alla costruzione originaria e ha osservato che alcuni interventi interni, quali il vano inferiore a 9 mq adibito a cameretta e il soppalco, potevano essere imputabili alla proprietaria. In ogni caso, ha affermato che, per le sanzioni edilizie ripristinatorie e demolitorie, la legittimazione passiva spetta all’attuale proprietario o detentore del manufatto, anche se estraneo alla realizzazione dell’abuso, poiché tali misure hanno carattere reale e l’illecito edilizio è permanente. Il decorso del tempo non preclude l’esercizio del potere repressivo e non fa sorgere, di per sé, un affidamento tutelabile. Neppure il certificato di agibilità, l’attribuzione del numero civico, la mera inerzia comunale o le dichiarazioni del venditore sono stati ritenuti idonei a consolidare un affidamento sulla legittimità edilizia; un affidamento qualificato potrebbe derivare, al più, da un precedente provvedimento ampliativo favorevole dell’amministrazione, quale una sanatoria o un condono successivamente ritirato. Il TAR ha inoltre ritenuto sufficientemente dettagliate le descrizioni contenute nelle determinazioni e nella relazione di sopralluogo. Quanto all’impossibilità di demolire senza pregiudicare le parti conformi dell’edificio, ha precisato che l’interessato deve allegare e provare con adeguata documentazione tecnica il pregiudizio strutturale o funzionale; la ricorrente non aveva fornito tale prova né in sede procedimentale né in giudizio. La demolizione costituisce la sanzione ordinaria, mentre la fiscalizzazione è rimedio residuale, subordinato a una seria dimostrazione dell’impossibilità del ripristino. Non era necessaria una specifica motivazione sull’interesse pubblico attuale né una comparazione con l’interesse privato, essendo l’interesse alla rimozione dell’abuso in re ipsa e il potere repressivo vincolato. Infine, non occorre una confutazione analitica delle osservazioni procedimentali quando la motivazione complessiva sia sufficiente e tali osservazioni non avrebbero potuto condurre a un esito diverso. Spese integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 6-bis d.P.R. 380/2001

  sanzione pecuniaria amministrativa per opere realizzate in assenza del prescritto titolo edilizio

  La disposizione è stata posta a fondamento della sanzione pecuniaria relativa alla realizzazione del cancelletto senza titolo.

• art. 19 l.r. Lazio n. 15/2008

  sanzione pecuniaria per la mancata Segnalazione Certificata di Inizio Attività

  È stato utilizzato quale fondamento della sanzione pecuniaria relativa all’ampliamento della corte esterna realizzato senza SCIA.

• art. 31, comma 2, d.P.R. 380/2001

  la repressione degli illeciti edilizi deve essere attuata applicando, di regola, la sanzione demolitoria

  La demolizione costituisce la misura ordinaria per il ripristino dell’assetto territoriale violato.

• art. 33, comma 2, d.P.R. 380/2001

  la possibilità di ingiungere il pagamento di una sanzione pecuniaria in luogo dell’ordinaria misura della rimessione in pristino

  La fiscalizzazione dell’abuso è una misura residuale, applicabile solo quando il ripristino sia oggettivamente impossibile e l’interessato abbia fornito elementi tecnici idonei a dimostrarlo.

• art. 10-bis l. 241/1990

  non impone, di per sé, all’amministrazione di introdurre nel provvedimento conclusivo del procedimento, la puntale e analitica confutazione delle argomentazioni svolte dalla parte privata

  È sufficiente una motivazione complessivamente e logicamente idonea; non è necessario esaminare analiticamente osservazioni inidonee a modificare l’esito del procedimento.

• artt. 7 e 8 l. 241/1990

  La comunicazione di avvio del procedimento è stata effettuata, ma la sua asserita violazione è stata esclusa in ragione della natura vincolata del potere repressivo e dell’irrilevanza delle osservazioni ai fini dell’esito.

• art. 3 l. 241/1990

  La motivazione delle ordinanze demolitorie è sufficiente quando identifica le opere abusive e le ragioni della loro illiceità.

Massime di principio

• Le sanzioni edilizie ripristinatorie e demolitorie hanno carattere reale: possono essere adottate nei confronti dell’attuale proprietario o detentore dell’immobile abusivo anche se non ha realizzato l’abuso e anche in assenza di dolo o colpa personale.
• Il potere repressivo degli abusi edilizi è doveroso, vincolato e non è soggetto a decadenza o prescrizione per effetto del mero decorso del tempo; la tardiva reazione dell’amministrazione non rende di per sé illegittima l’ordinanza di demolizione.
• In presenza di un abuso edilizio, l’interesse pubblico alla rimessione in pristino è in re ipsa e non occorre una specifica comparazione con l’interesse privato alla conservazione dell’opera né una motivazione ulteriore sull’interesse pubblico attuale.
• La mera inerzia dell’amministrazione, il rilascio del certificato di agibilità, l’attribuzione del numero civico e le dichiarazioni del dante causa non determinano un affidamento tutelabile sulla legittimità edilizia; un affidamento qualificato può derivare soltanto da una condotta amministrativa attiva e favorevole, quale il rilascio di una sanatoria o di un condono poi ritirato.
• La sanzione demolitoria è la misura ordinaria, mentre la fiscalizzazione dell’abuso è residuale. L’interessato che invochi l’impossibilità della demolizione deve allegare e provare con elementi tecnici seri e plausibili il pregiudizio alla struttura o alla parte legittima dell’immobile; solo allora l’amministrazione deve svolgere un motivato accertamento sull’eventuale applicazione della sanzione pecuniaria.
• Per le ordinanze di demolizione è sufficiente una motivazione che individui le opere contestate e le disposizioni violate; non è richiesta la confutazione analitica delle osservazioni procedimentali quando la motivazione complessiva sia adeguata e le osservazioni non avrebbero potuto determinare un esito diverso.

Come è indicizzato