Sentenza n. 3484/2026 - Napoli, Sezione 7

Esito

La controversia

Il condominio aveva presentato una CILA per interventi di manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo, nonché una successiva SCIA in variante per opere di efficientamento energetico, recupero edilizio e riduzione del rischio sismico. Il Comune, rilevando che l'immobile ricadeva in zona A2 del PRG, in zona territoriale 2 del PUT e in area sottoposta a vincolo paesaggistico, aveva ritenuto che le opere comportassero modifiche dei prospetti e fossero qualificabili come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire e ad autorizzazione paesaggistica semplificata. Il condominio ha dedotto: l'intervenuto decorso dei termini per l'esercizio dei poteri di controllo sulla CILA e sulla SCIA, richiamando gli artt. 19 e 21-nonies l. 241/1990; la carenza di una ponderazione comparativa tra interessi pubblici e privati; l'obbligo dello sportello unico di acquisire l'autorizzazione paesaggistica ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001; l'asserita conseguenza della mera inefficacia temporanea delle opere in assenza del titolo paesaggistico; l'erronea qualificazione degli interventi come ristrutturazione edilizia.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. In via preliminare ha qualificato l'atto impugnato non come provvedimento di autotutela decisoria ex art. 21-nonies l. 241/1990, ma come esercizio del potere di vigilanza edilizia, volto ad accertare che CILA e SCIA fossero titoli radicalmente inidonei a legittimare opere eccedenti il loro ambito applicativo. Quando viene utilizzato un titolo semplificato per un intervento subordinato a permesso di costruire, il titolo è tamquam non esset, l'opera è abusiva e l'intervento repressivo del Comune non è soggetto ai limiti temporali propri dell'autotutela né richiede la ponderazione dell'affidamento prevista per l'annullamento d'ufficio. Il Tribunale ha inoltre ritenuto corretta la qualificazione delle modifiche dei prospetti come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001, trattandosi di immobile sottoposto a tutela paesaggistica. La finalità antisismica degli interventi non è idonea a rendere legittima un'opera priva del titolo richiesto. Ha altresì rilevato, per completezza, che la modifica delle facciate mediante cornicioni, ringhiere e parapetti rientrava tra gli interventi soggetti ad autorizzazione paesaggistica semplificata ai sensi dell'allegato B, punto B.3, d.P.R. 31/2017, autorizzazione non richiesta dal condominio. Il condominio è stato condannato al pagamento di euro 2.000,00, oltre accessori, per spese di lite.

Norme richiamate

• art. 19 l. 241/1990

  Il controllo sulla SCIA, quando riguarda un'attività realizzata oltre il perimetro del titolo utilizzato, non opera come autotutela soggetta ai relativi limiti temporali, ma come esercizio del potere di vigilanza edilizia.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Non si applica al caso in cui l'amministrazione accerti che il titolo dichiarativo è radicalmente inidoneo a legittimare l'intervento; in tale ipotesi non vi è un precedente provvedimento da annullare in autotutela.

• art. 27 d.P.R. 380/2001

  il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale esercita [...] la vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale

  Il potere di vigilanza consente al Comune di accertare e reprimere in ogni momento opere realizzate sine titulo o mediante un titolo completamente inidoneo.

• art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001

  Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire [...] gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela

  Le modifiche dei prospetti di un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico sono soggette a permesso di costruire e non possono essere ricondotte alla manutenzione straordinaria.

• art. 5, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  La disposizione è stata invocata dal ricorrente, ma il TAR non l'ha ritenuta idonea a escludere la necessità di un titolo edilizio adeguato né a sanare l'utilizzo di CILA e SCIA per opere soggette a permesso di costruire.

• d.P.R. 31/2017, allegato B, punto B.3

  modifica delle facciate mediante realizzazione [...] di manufatti quali cornicioni, ringhiere, parapetti [...] modifica di balconi

  Le modifiche dei prospetti realizzate mediante cornicioni, ringhiere e parapetti sono soggette ad autorizzazione paesaggistica semplificata.

• art. 119 d.l. 34/2020

  La finalità di riqualificazione energetica e, secondo la SCIA, di riduzione del rischio sismico, non incide sulla necessità di utilizzare il titolo edilizio richiesto dalla natura concreta dell'intervento.

Massime di principio

• Quando un intervento edilizio richiede un titolo maggiore, come il permesso di costruire, l'utilizzo di CILA o SCIA è radicalmente inidoneo a legittimarlo: il titolo si considera tamquam non esset e le opere realizzate sono abusive.
• L'accertamento comunale dell'inidoneità radicale del titolo edilizio e la conseguente repressione dell'abuso costituiscono esercizio del potere di vigilanza edilizia ai sensi dell'art. 27 d.P.R. 380/2001, non autotutela decisoria; pertanto non sono soggetti ai limiti temporali e agli ulteriori presupposti dell'art. 21-nonies l. 241/1990.
• Le modifiche dei prospetti di immobili sottoposti a tutela paesaggistica integrano ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001, e non possono essere qualificate come mera manutenzione straordinaria.
• La finalità energetica o antisismica dell'intervento non rende legittima un'opera eseguita con titolo edilizio inidoneo o in assenza della necessaria autorizzazione paesaggistica.
• Le modifiche delle facciate mediante cornicioni, ringhiere o parapetti rientrano tra gli interventi soggetti ad autorizzazione paesaggistica semplificata ai sensi dell'allegato B, punto B.3, d.P.R. 31/2017.

Come è indicizzato