Cassazione Civile, Ordinanza n. 34487/2024 del 26/12/2024

Esito

La controversia

Una società di mediazione immobiliare aveva ricevuto da una proprietaria l'incarico scritto di vendere un terreno; dopo una prima indicazione di prezzo e una successiva riduzione, era stata reperita una proposta irrevocabile di acquisto subordinata a una verifica urbanistica. La proprietaria aveva poi comunicato di non voler accettare la proposta. La società riteneva che il rifiuto ingiustificato integrasse inadempimento contrattuale e chiedeva il pagamento di una penale prevista dall'incarico, in alternativa di un importo minore, oltre al rimborso spese e al maggior danno. In primo grado il Tribunale aveva ritenuto d'ufficio vessatoria e quindi nulla la clausola penale, rigettando la domanda di penale ma riconoscendo solo il rimborso spese. In appello la società sosteneva, da un lato, la nullità della sentenza per avere il Tribunale rilevato d'ufficio la vessatorietà senza contraddittorio; dall'altro, contestava nel merito la qualificazione abusiva della clausola, deducendo che la clausola era conforme ai principi sulla mediazione atipica e che non vi fosse manifesta eccessività della penale, tenuto conto dell'attività già svolta.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto solo il primo motivo di ricorso, rilevando che la Corte d'appello aveva omesso di pronunciare sulla domanda di restituzione delle somme pagate in esecuzione della sentenza di primo grado, domanda che era stata tempestivamente proposta in appello e che doveva essere esaminata dal giudice di gravame. Ha invece rigettato i motivi secondo, terzo e quarto, ritenendo corretta, nel risultato, la valutazione di abusività della clausola penale inserita nel modulo predisposto unilateralmente dalla società: la clausola attribuiva al mediatore un importo pari alla provvigione anche in caso di mancata accettazione della proposta, senza collegarlo all'attività effettivamente svolta, e quindi determinava uno squilibrio significativo tra le prestazioni. Ne è seguita la cassazione con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese di legittimità, limitatamente alla questione restitutoria.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  il giudice deve pronunciarsi su tutte le domande tempestivamente proposte; l'omissione sulla domanda restitutoria integra omessa pronuncia.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  consente di censurare in cassazione l'omessa pronuncia e altre nullità processuali.

• art. 360, comma 1, n. 2, c.p.c.

  nel ricorso è stato richiamato per errore materiale, ma la censura riguardava in realtà la violazione di norme sostanziali sulla vessatorietà.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  veicolo della denuncia di falsa applicazione delle norme sulla clausola vessatoria e sulla penale.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  è stato invocato per omesso esame di un fatto decisivo; la Corte ha ritenuto la censura non idonea a sovvertire la valutazione di merito.

• art. 1469 bis c.c.

  norma ratione temporis applicabile per valutare l'abusività delle clausole nei contratti tra professionista e consumatore; la clausola è stata ritenuta vessatoria per lo squilibrio significativo creato.

• art. 1469 bis, comma 3, n. 6, c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello in modo non perfettamente pertinente; la Cassazione osserva che la clausola non ricadeva propriamente nella presunzione relativa alla penale manifestamente eccessiva, ma era comunque abusiva per lo squilibrio complessivo.

• art. 33 d.lgs. 206/2005

  richiamato in primo grado quale disciplina del Codice del consumo sulle clausole vessatorie; applicazione temporale non diretta al caso perché i fatti erano precedenti.

• art. 1756 c.c.

  norma richiamata nella pattuizione per il rimborso delle spese in caso di mancata vendita; conferma che, fuori dai casi pattuiti, nulla era dovuto salvo spese documentate.

Massime di principio

• Nel giudizio di appello, la domanda di restituzione delle somme versate in esecuzione della sentenza di primo grado, proposta per effetto della riforma o caducazione del titolo, deve essere espressamente decisa dal giudice di gravame; la sua omissione integra violazione dell'art. 112 c.p.c.
• Se la parte chiede in appello la restituzione di quanto pagato in esecuzione della sentenza riformata o nulla, non è tenuta a proporre un separato giudizio: può far valere l'omessa pronuncia in cassazione oppure riproporre la domanda in altro processo.
• In materia di clausole predisposte dal professionista e inserite in un contratto con un consumatore, è vessatoria la previsione che imponga un importo sostanzialmente equivalente alla provvigione anche in caso di mancata conclusione dell'affare, quando tale importo non sia collegato all'attività effettivamente svolta dal mediatore.
• La valutazione di abusività non può essere aggirata con un richiamo astratto alla penale: occorre verificare se il compenso previsto sia proporzionato e giustificato rispetto alla concreta attività di intermediazione già svolta e alle circostanze del caso.
• La clausola che prevede una penale o un compenso per il rifiuto del cliente è meno esposta a censura solo quando sia riferita a un inadempimento specifico del cliente, a circostanze ostative da lui taciute o causate, e risulti comunque commisurata a un effettivo squilibrio del rapporto.
• In sede di legittimità non è consentita una nuova rivalutazione del fatto e dell'entità dell'attività intermediatoria svolta; il controllo della Cassazione resta circoscritto alla correttezza giuridica della motivazione e dell'inquadramento normativo.

Come è indicizzato