Ordinanza del 25/09/2017 n. 22249 - Corte di Cassazione

Perizia giurata e determinazione della plusvalenza sui terreni

La pronuncia riguarda la determinazione, ai fini IRPEF, delle plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di terreni edificabili o con destinazione agricola. La Corte di cassazione ha esaminato la possibilità di utilizzare, quale valore iniziale del terreno, il valore rideterminato alla data del 1° gennaio 2002 sulla base di una perizia giurata, anche quando tale perizia sia stata redatta o asseverata dopo la stipula dell’atto di compravendita.

Fattispecie e giudizi di merito

L’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di accertamento relativo all’IRPEF dell’anno d’imposta 2002, recuperando a tassazione un maggior reddito derivante da plusvalenza realizzata con la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La Commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso del contribuente, ritenendo ammissibile la redazione della perizia di stima anche successivamente all’atto di cessione. La Commissione tributaria regionale aveva confermato tale decisione, respingendo l’appello dell’Amministrazione finanziaria.

Nel caso concreto:

• l’atto di compravendita era stato stipulato il 5 febbraio 2002;
• la perizia giurata era stata redatta il 9 settembre 2002, quindi successivamente alla vendita;
• la perizia era stata prodotta dal contribuente nella fase endoprocedimentale.

Censura dell’Agenzia delle Entrate

L’Amministrazione finanziaria aveva denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, sostenendo che la perizia, anche se non necessariamente asseverata o giurata prima del rogito, dovesse comunque essere redatta anteriormente alla stipula dell’atto di vendita.

Secondo la prospettazione dell’Agenzia, tale conclusione sarebbe stata imposta dall’obbligo di indicare nel rogito il valore del terreno risultante dalla perizia. Poiché la perizia era stata formata dopo la stipula, l’Amministrazione riteneva non utilizzabile il valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza.

Principio normativo applicato

La Corte ha richiamato l’art. 7 della L. n. 448/2001, disposizione che consente, in deroga al criterio ordinario previsto dalla disciplina dell’IRPEF, di assumere come valore iniziale del terreno, ai fini della determinazione della plusvalenza, il valore del bene alla data del 1° gennaio 2002, determinato mediante perizia giurata.

La disciplina costituisce una deroga al sistema ordinario di determinazione delle plusvalenze previsto dal D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, con riferimento alle plusvalenze relative a terreni edificabili e con destinazione agricola, richiamate nella pronuncia anche in relazione all’art. 81, comma 1, lettere a) e b), del T.U.I.R. e alla precedente formulazione dell’art. 82 del T.U.I.R.

Condizioni per l’utilizzo del valore rideterminato

Secondo l’orientamento richiamato dalla Corte, la legge subordina l’applicazione della deroga a due sole condizioni:

• il valore del terreno alla data del 1° gennaio 2002 deve essere assoggettato all’imposta sostitutiva del 4%;
• l’imposta sostitutiva deve essere versata entro il termine previsto dalla legge.

La Corte ha escluso l’esistenza di ulteriori requisiti normativi, rilevando che non possono essere introdotte limitazioni attraverso atti privi di natura normativa, quali le circolari amministrative.

Perizia successiva alla stipula

La Corte ha ribadito che la perizia giurata può essere asseverata anche dopo la stipulazione dell’atto di cessione. L’assenza di una specifica limitazione legislativa impedisce di considerare la redazione o l’asseverazione anteriore al rogito quale condizione necessaria per usufruire del regime di rideterminazione del valore.

Pertanto, la circostanza che la perizia sia stata redatta il 9 settembre 2002, dopo l’atto di vendita del 5 febbraio 2002, non rende di per sé inutilizzabile il valore periziato ai fini del calcolo della plusvalenza.

Mancata indicazione del valore nel rogito

La Corte ha inoltre affermato che la mancata indicazione, nell’atto di vendita, del valore del terreno rideterminato ai sensi dell’art. 7 della L. n. 448/2001 non costituisce una condizione ostativa all’esercizio della facoltà prevista dalla norma.

Di conseguenza, l’omessa indicazione nel rogito del cosiddetto “valore del cespite” non impedisce al contribuente di utilizzare il valore risultante dalla perizia per determinare la plusvalenza imponibile secondo il regime derogatorio.

Precedenti giurisprudenziali richiamati

La decisione si fonda su un orientamento già espresso dalla Corte di cassazione, tra cui:

• Cass. civ., Sez. 6, 9 maggio 2013, n. 11062;
• Cass. civ., 30 dicembre 2011, n. 30729;
• Cass. civ., Sez. 6-5, n. 25721/2014;
• Cass. civ., n. 541/2015;
• Cass. civ., n. 19242/2016;
• Cass. civ., n. 16113/2017.

Tali precedenti escludono che la perizia debba necessariamente essere asseverata prima della stipula e che l’indicazione del valore rideterminato nell’atto di vendita costituisca un ulteriore requisito imposto dalla legge.

Decisione e spese

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e lo ha rigettato, confermando l’impostazione favorevole al contribuente adottata nei precedenti gradi di giudizio.

L’Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in:

• Euro 7.800,00 per compensi;
• spese forfettarie nella misura del 15%;
• Euro 200,00 per esborsi;
• accessori di legge.

La Corte ha inoltre precisato che non si applica l’ulteriore versamento del contributo unificato previsto dall’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, trattandosi di amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato.

Data della pronuncia

La decisione è stata assunta a Roma nella camera di consiglio del 20 luglio 2017 ed è stata depositata in cancelleria il 25 settembre 2017.