Sentenza n. 1017/2026 - Catanzaro, Sezione 2

Esito

La controversia

Le ricorrenti, proprietarie per successione di immobili ricompresi nell’originaria lottizzazione approvata nel 1971 e convenzionata nel 1980, hanno impugnato la nuova convenzione urbanistica approvata dal Comune con una società privata, la relativa convenzione stipulata, la nota comunale che aveva respinto le loro contestazioni e, con motivi aggiunti, il permesso di costruire rilasciato alla società. Le censure principali riguardavano: l’utilizzazione, ai fini di una nuova edificazione, di aree già asservite alla volumetria dei fabbricati realizzati nell’ambito della precedente lottizzazione; la cessione di aree che le ricorrenti assumevano già trasferite al Comune o comunque non nella disponibilità della società; la violazione dell’affidamento derivante dalla perdurante efficacia della precedente lottizzazione e dall’art. 14, comma 2, del REU; l’assenza di un valido titolo reale della società su alcune particelle; nonché l’omessa considerazione di un vincolo ipotecario e dei relativi possibili oneri per il Comune. Le parti resistenti hanno eccepito l’irricevibilità dell’impugnazione del PSC, del REU e degli atti preparatori per tardività, l’inammissibilità per difetto di integrità del contraddittorio e la carenza di autonoma lesività della nota comunale. Nel merito hanno sostenuto che la precedente convenzione fosse scaduta, che l’area avesse acquisito una nuova capacità edificatoria per effetto del PSC e che il progetto non utilizzasse le particelle contestate.

La decisione

Il TAR ha respinto le eccezioni preliminari. Ha ritenuto che il PSC e il REU fossero stati impugnati solo in via prudenziale e nei limiti dell’interesse delle ricorrenti, mentre la lesione derivava concretamente dagli atti applicativi: la deliberazione consiliare, la convenzione e il permesso di costruire. Non era necessaria la partecipazione della Regione, poiché la controversia riguardava scelte applicative e gestorie di competenza comunale. La nota comunale è stata ritenuta autonomamente lesiva perché esprimeva una posizione definitiva sul vincolo di asservimento e sulle contestazioni. Nel merito, il Collegio ha accolto la censura relativa all’assenza di capacità edificatoria dell’ex particella n. 121. L’art. 21 della precedente convenzione di lottizzazione imponeva la trascrizione del vincolo di inedificabilità sulle aree libere utilizzate per la realizzazione del comparto, tra cui l’ex particella n. 121. Poiché tali aree erano già state computate per la volumetria dei fabbricati esistenti, esse dovevano considerarsi interamente utilizzate a fini edificatori e non potevano essere nuovamente computate, neppure parzialmente, per una successiva edificazione. Il vincolo di asservimento, avente efficacia indeterminata, non era venuto meno per la scadenza decennale della convenzione di lottizzazione e non poteva essere superato dal successivo PSC o da un incremento degli indici edificatori. Di conseguenza, non poteva operare il meccanismo della perequazione urbanistica, che presuppone la residua capacità edificatoria delle aree. L’accertata inedificabilità dell’area è stata ritenuta dirimente; le ulteriori censure sulla titolarità delle altre particelle e sul vincolo ipotecario sono state assorbite per carenza di utilità pratica. Il ricorso principale e i motivi aggiunti sono stati accolti, con annullamento della deliberazione consiliare, della convenzione urbanistica, della nota comunale e del permesso di costruire. Il Comune e la società controinteressata sono stati condannati, ciascuno, al pagamento di euro 4.000,00 per spese di lite, oltre accessori e rimborso del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 21 della Convenzione di lottizzazione del 1980

  “il lottizzante o chi per esso si impegna a trascrivere il vincolo di inedificabilità per le aree che nel piano di lottizzazione allegato risultino libere da edificazioni”

  La clausola ha imposto un vincolo di inedificabilità sulle aree asservite alla realizzazione della volumetria del comparto; il vincolo permane e impedisce il successivo computo delle medesime aree ai fini edificatori.

• art. 14, comma 2, REU

  “conferma gli strumenti urbanistici attuativi di qualsiasi tipo in vigore, con validità estesa fino alla scadenza della loro efficacia amministrativa, oltre che degli obblighi ed impegni delle relative convenzioni attuative”

  La disposizione è stata richiamata dalle ricorrenti per sostenere la perdurante efficacia della precedente lottizzazione; la decisione ha fondato l’accoglimento direttamente sulla permanenza del vincolo di asservimento.

• art. 53 REU

  Il meccanismo di perequazione urbanistica presuppone aree dotate di capacità edificatoria residua e non può essere applicato a suoli urbanisticamente saturi, la cui volumetria sia già stata integralmente consumata.

Massime di principio

• Un’area già computata, anche mediante asservimento o accorpamento, per determinare la volumetria assentita di un edificio non può essere nuovamente considerata area libera o edificabile, neppure parzialmente, finché permane il manufatto realizzato.
• Il vincolo di asservimento urbanistico derivante da una precedente lottizzazione mantiene efficacia indeterminata e sopravvive alla scadenza del termine di efficacia del piano o della convenzione di lottizzazione, quando abbia consentito la realizzazione della volumetria del comparto.
• La sopravvenienza di uno strumento urbanistico generale più favorevole, con nuovi indici edificatori o una nuova destinazione urbanistica, non restituisce capacità edificatoria a aree già utilizzate per lo sviluppo volumetrico di edifici esistenti.
• I meccanismi di perequazione urbanistica possono operare soltanto su aree dotate di capacità edificatoria residua e non su suoli già urbanisticamente saturi per effetto di precedenti interventi edilizi.
• Quando la lesione concreta deriva dagli atti applicativi di uno strumento urbanistico generale, l’impugnazione dell’atto generale può essere proposta, anche in via prudenziale, nei limiti dell’interesse del ricorrente; il termine per impugnare decorre dalla lesione prodotta dagli atti applicativi se la contestazione riguarda la loro erronea applicazione e non la legittimità astratta dello strumento urbanistico.
• Una nota comunale che esprima una posizione definitiva sulle contestazioni del privato e sulla sussistenza di vincoli urbanistici può avere autonoma valenza lesiva ed essere direttamente impugnabile.

Come è indicizzato