Cassazione Civile, Ordinanza n. 13016/2024 del 13/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un’intimazione di sfratto per morosità e richiesta di pagamento di canoni non corrisposti relativi a un appartamento locato a uso abitativo. La conduttrice si opponeva deducendo di aver sempre pagato i canoni, ma di aver sospeso i pagamenti per la grave fatiscenza dell’immobile, che presentava infiltrazioni, umidità e asserite condizioni di inabitabilità e insalubrità. Sosteneva inoltre che il nuovo contratto sottoscritto nel 2012 fosse stato predisposto dalla locatrice come mera tutela fiscale e che le avesse imposto di eseguire, a compensazione di un’annualità di canoni, lavori di eliminazione dei vizi. In via riconvenzionale chiedeva il risarcimento dei danni e la restituzione di quanto versato in eccesso. I giudici di merito hanno ritenuto provato l’inadempimento della conduttrice per mancato pagamento dei canoni, escludendo sia l’eccezione di inadempimento sia la riduzione del canone, valorizzando la conoscenza pregressa dei vizi, la successiva stipula del contratto e l’assunzione convenzionale dell’obbligo di eseguire i lavori. In cassazione la ricorrente ha dedotto: violazione degli obblighi del locatore ex artt. 1575 e 1576 c.c. e dell’art. 1460 c.c.; violazione degli stessi articoli in relazione alla domanda di riduzione del canone; omesso esame delle risultanze dell’ATP circa la natura strutturale dei vizi; nullità della sentenza per motivazione apparente o contrasto irriducibile; omesso esame di fatti decisivi per la mancata ammissione delle prove e delle c.t.u. richieste, sostenendo anche la nullità della clausola che poneva a suo carico i lavori di ripristino per contrasto con norme imperative.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché i vizi denunciati dall’immobile, consistenti in fenomeni di umidità e condensa non transitori, non rientrano nell’obbligo di manutenzione del locatore ex art. 1576 c.c., ma nella disciplina dei vizi della cosa locata di cui agli artt. 1578, 1579 e 1580 c.c. Poiché i vizi erano noti alla conduttrice e da essa accettati, con stipula di un nuovo contratto che prevedeva la compensazione tra lavori e canoni, è stata esclusa sia l’operatività dell’exceptio non rite adimpleti contractus sia la riduzione del canone; è stata inoltre rilevata in astratto soltanto la possibilità di chiedere la risoluzione per vizi pericolosi per la salute, rimedio però non domandato. I motivi terzo e quinto sono stati dichiarati inammissibili per la preclusione derivante dalla doppia conforme e perché, in ogni caso, le prove richieste non avrebbero mutato la qualificazione giuridica della fattispecie. Il quarto motivo è stato ritenuto inammissibile/irrilevante, non essendo la motivazione apparente e, comunque, non essendo decisiva la censura. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1575 c.c.

  richiamato quale disciplina degli obblighi del locatore, ma non ritenuto decisivo nel caso concreto rispetto alla specifica natura dei vizi denunciati

• art. 1576 c.c.

  l'obbligo di manutenzione del locatore riguarda inconvenienti eliminabili con opere di manutenzione ordinaria o comunque non guasti derivanti da fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti

• art. 1578 c.c.

  se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili

  per vizi conosciuti o facilmente riconoscibili la riduzione del canone non è esperibile; la norma governa la fattispecie in luogo dell'art. 1576 c.c.

• art. 1579 c.c.

  il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa

  la Corte lo legge nel senso che la disciplina dei vizi può essere derogata convenzionalmente entro i limiti di legge, e che nel caso concreto il patto di compensazione era efficace perché i vizi erano noti e accettati

• art. 1580 c.c.

  se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia

  in presenza di vizi pericolosi per la salute resta in astratto esperibile solo la risoluzione, ma nel caso concreto tale rimedio non era stato richiesto

• art. 1460 c.c.

  l'eccezione di inadempimento è utilizzabile solo se vi è un inadempimento della controparte; esclusa la mora/inadempimento del locatore, l'eccezione non è invocabile

• art. 360 c.p.c.

  richiamato dai motivi di ricorso per violazione di legge, omesso esame e nullità della sentenza

• art. 348-ter c.p.c.

  la doppia conforme preclude la deduzione del vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. salvo specifica indicazione delle divergenze tra le rationes di primo e secondo grado

• art. 665 c.p.c.

  richiamato con riferimento all'ordinanza di rilascio nel procedimento di sfratto

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  fondamento dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nel contratto di locazione, l'obbligo del locatore di eseguire le riparazioni ex art. 1576 c.c. copre solo gli inconvenienti rimovibili con opere di manutenzione; i guasti strutturali o comunque non transitori ricadono nella disciplina dei vizi della cosa locata.
• Quando i vizi dell'immobile sono conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della stipula, la riduzione del canone non è di regola esperibile ai sensi dell'art. 1578 c.c., salvo diverse e lecite pattuizioni.
• L'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. presuppone un vero inadempimento della controparte; se il locatore non è inadempiente nei termini sopra indicati, la sospensione unilaterale del canone non è giustificata.
• In presenza di un patto che regoli convenzionalmente l'eliminazione dei vizi noti mediante compensazione con i canoni, la parte che invochi l'inefficacia o nullità della clausola deve confrontarsi con i limiti espressi dagli artt. 1579 e 1580 c.c.
• Nel giudizio di cassazione, il vizio di motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile quando ricorre la doppia conforme, salvo che il ricorrente indichi specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado.
• Se le circostanze istruttorie asseritamente trascurate non sarebbero comunque idonee a mutare la qualificazione giuridica della fattispecie, i motivi che le denunciano sono inammissibili per difetto di decisività.

Come è indicizzato