Cassazione Civile, Ordinanza n. 01102/2026 del 19/01/2026

Esito

La controversia

La procedura concorsuale, a seguito della vendita nel 2021 di un compendio immobiliare sito in Ancona, aveva versato al Comune l’importo ricavato dalla vendita entro il limite di quanto incassato, ritenendo che per il periodo anteriore al 1° gennaio 2007 l’imposta comunale sugli immobili fosse dovuta solo nei limiti del prezzo di realizzo del bene. La concessionaria notificava poi avviso di accertamento richiedendo l’intera imposta maturata dal 1993 al 2021, detratto quanto già versato. La curatela impugnava l’atto e, in cassazione, deduceva violazione e falsa applicazione delle norme sull’ICI/IMU e della disciplina intertemporale, sostenendo che la Corte territoriale avesse applicato retroattivamente la novella del 2006/2007 e che, per la procedura apertasi nel 1993, dovesse applicarsi la disciplina previgente, con limitazione del debito al ricavato della vendita o comunque con separata considerazione dei periodi ante e post riforma. La Corte ha ritenuto infondato il motivo: ha affermato che già nel regime previgente il tributo era dovuto per l’intero ammontare maturato durante la procedura, pur essendo il pagamento differito fino al decreto di trasferimento e al momento in cui il prezzo è prelevabile; la riforma del 2006 non ha mutato la natura dell’obbligazione ma ha eliminato il riferimento testuale al limite del ricavato, sicché, essendo il decreto di trasferimento intervenuto nel 2021, la disciplina vigente al momento del trasferimento si applicava legittimamente. Ne è conseguito il rigetto del ricorso e la condanna della curatela alle spese.

La decisione

La Corte ha respinto il ricorso della curatela fallimentare, confermando la correttezza sostanziale della decisione d’appello che aveva accolto solo parzialmente la pretesa del concessionario. Ha chiarito che l’errore della sentenza impugnata nell’individuare il trasferimento come elemento costitutivo del tributo non era decisivo, perché la statuizione finale era comunque conforme a diritto: il debito ICI/IMU maturato per l’immobile compreso nel fallimento non è limitato al prezzo di vendita, ma segue le regole della prededuzione e va corrisposto dalla procedura per l’intero ammontare maturato fino al decreto di trasferimento, nel momento in cui il prezzo è prelevabile. La Corte ha quindi condannato la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e ha dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Norma invocata come parametro del vizio di violazione di legge dedotto in cassazione.

• art. 1, comma 2, d.lgs. 504/1992

  Richiamato insieme alla disciplina dell’ICI quale fonte regolatrice del tributo.

• art. 10, comma 6, d.lgs. 504/1992

  Nel testo previgente, prevedeva che per gli immobili compresi nel fallimento l’imposta fosse dovuta per ciascun anno di possesso nel periodo della procedura e prelevata sul prezzo ricavato dalla vendita, con versamento entro tre mesi dall’incasso; la Corte lo interpreta come norma che disciplina modalità di riscossione e non struttura del tributo.

• art. 1, comma 740, L. 160/2019

  Richiamato quale disposizione della disciplina IMU vigente, che ripropone il meccanismo del versamento da parte del curatore entro tre mesi dal decreto di trasferimento.

• art. 3 L. 212/2000

  Invocato dalla ricorrente per sostenere la violazione dei principi sullo statuto del contribuente e sull’applicazione temporale delle norme tributarie.

• art. 11 disp. prel. c.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno del divieto di applicazione retroattiva della legge.

• art. 1, comma 173, lett. c), L. 296/2006

  Ha sostituito il testo dell’art. 10, comma 6, d.lgs. 504/1992, eliminando il riferimento al prelievo dal prezzo di vendita e stabilendo il versamento dell’imposta entro tre mesi dal decreto di trasferimento.

• art. 111 l.fall.

  La Corte richiama la disciplina della prededuzione e afferma che le imposte maturate nella procedura sono costi di gestione/uscite prededucibili.

• art. 111-bis l.fall.

  Richiamato per affermare che i crediti prededucibili sono soddisfatti secondo le regole ordinarie della procedura e non necessariamente solo sul ricavato del singolo bene.

• art. 111-ter l.fall.

  Interpretato nel senso che tra le uscite di carattere specifico gravanti sulla massa attiva del bene rientrano anche le imposte prededucibili riferite all’immobile.

• art. 108 R.D. 267/1942

  Richiamato per spiegare che il prezzo non è prelevabile prima del decreto di trasferimento.

• art. 586 c.p.c., comma 1

  Usato per collegare il momento del decreto di trasferimento alla prelevabilità del prezzo di vendita.

• art. 9, comma 7, d.lgs. 23/2011

  Richiamato come norma che ha riproposto la disciplina del versamento IMU per gli immobili compresi nel fallimento.

• art. 222, comma 2, d.lgs. 14/2019

  Citato in chiave sistematica per confermare che i creditori ipotecari e pignoratizi sopportano anche le spese prededucibili specifiche oltre a una quota delle spese generali.

• art. 223 d.lgs. 14/2019

  Richiamato per il coordinamento con la disciplina delle spese di carattere specifico e generale nella liquidazione dell’attivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Norma richiamata per dare atto dei presupposti dell’ulteriore contributo unificato a carico della parte soccombente.

Massime di principio

• Per gli immobili compresi in una procedura concorsuale, l’imposta comunale sugli immobili/IMU maturata durante la procedura costituisce un debito della massa e segue le regole della prededuzione, non essendo il credito tributario limitato in via sostanziale al solo ricavato della vendita del singolo bene.
• La vendita e il decreto di trasferimento non integrano il presupposto impositivo, che resta ancorato al possesso del bene, ma incidono sul solo momento di esigibilità e sul differimento del pagamento, che diviene dovuto quando il prezzo è prelevabile.
• La disciplina speciale del versamento dell’ICI/IMU per gli immobili fallimentari è norma eccezionale di riscossione e va interpretata restrittivamente: essa regola tempi, modalità e fonte di pagamento, non la struttura del tributo né il quantum dovuto per il periodo di possesso.
• Non vi è illegittima retroattività quando la norma sopravvenuta disciplina il momento del decreto di trasferimento o della prelevabilità del prezzo, se tale evento si verifica dopo l’entrata in vigore della riforma; la procedura aperta in epoca anteriore non impedisce l’applicazione della regola vigente al momento dell’esigibilità.
• Le imposte prededucibili gravanti su un immobile della procedura rientrano tra le spese di carattere specifico che incidono sulla massa attiva del bene e devono essere soddisfatte secondo i criteri di riparto della procedura concorsuale, anche in presenza di creditori ipotecari o pignoratizi.

Come è indicizzato