Sentenza n. 3488/2026 - Napoli, Sezione 7

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l’ordinanza comunale che ingiungeva il ripristino dello stato dei luoghi per un immobile al piano sottotetto, sostenendo di averlo acquistato in buona fede e che gli abusi risalissero a epoca anteriore all’acquisto. Hanno dedotto l’erronea individuazione dei destinatari, poiché non erano committenti né autori degli abusi; la violazione dei principi di buona fede, correttezza e legittimo affidamento, anche in ragione del tempo trascorso, degli accessi eseguiti dal Comune e del pagamento di ICI e IMU; il difetto di istruttoria e motivazione; nonché la violazione dell’art. 7 l. n. 241/1990 per omessa comunicazione di avvio del procedimento. È stata inoltre contestata la necessità di notificare l’ordinanza a tutti i condomini, assumendo che gli interventi riguardassero parti comuni. Nel corso del giudizio, le due verande sono state rimosse e la richiesta di accesso ex art. 116 c.p.a. è stata integralmente soddisfatta. La controversia è quindi rimasta limitata alla legittimità dell’ordine relativo al mutamento della destinazione d’uso del sottotetto e alle difformità di altezze, superfici e volumetrie.

La decisione

Il TAR ha dichiarato cessata la materia del contendere sull’istanza di accesso ex art. 116 c.p.a., essendo stata integralmente evasa. Ha preso atto della rimozione delle verande e ha esaminato l’impugnazione per la parte residua. Ha respinto la censura relativa alla mancata notificazione dell’ordinanza a tutti i condomini, rilevando che gli abusi riguardavano la proprietà esclusiva e che i destinatari dell’ordine sono il proprietario e, se individuato, il responsabile dell’abuso; l’eventuale carenza di notificazione agli altri condomini inciderebbe comunque sull’efficacia e non sulla legittimità dell’atto. Ha ritenuto legittimo l’accertamento della destinazione abitativa del sottotetto in assenza di titolo edilizio: i titoli del 1976 e del 1977 non contemplavano l’uso abitativo del sesto livello e il certificato di abitabilità riguardava altri piani. Il mutamento di destinazione d’uso, comportando variazione degli standard e incremento di altezze, superfici e volumetria, integra una variazione essenziale rilevante ai sensi degli artt. 31 e 32 d.P.R. n. 380/2001. È stata respinta anche la censura fondata sulla buona fede e sull’acquisto incolpevole: l’ordine di demolizione ha carattere reale e può essere rivolto al proprietario attuale anche se non autore dell’abuso; gli atti notarili, il pagamento dei tributi, il decorso del tempo e l’inerzia comunale non legittimano l’abuso né determinano un affidamento tutelabile. È stata respinta la doglianza sull’omessa comunicazione di avvio, poiché l’ordine demolitorio costituisce esercizio di attività vincolata e il suo contenuto non avrebbe potuto essere diverso, ai sensi dell’art. 21-octies l. n. 241/1990. È stata invece accolta la censura sulla carenza di specificità dell’ordine: il Comune non aveva indicato con sufficiente precisione le altezze, superfici e volumetrie non assentite risultanti dal raffronto tra i titoli edilizi e la planimetria catastale. L’ordinanza è stata quindi annullata limitatamente all’ordine di ripristino relativo ad altezze, superfici lorde e volumetria, con salvezza dell’ulteriore attività amministrativa. Le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  La norma consente di ingiungere il ripristino dello stato dei luoghi in presenza di interventi eseguiti in assenza di titolo edilizio, comprese le variazioni essenziali richiamate dall’art. 32.

• art. 32 d.P.R. 380/2001

  Il mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standard urbanistici è stato qualificato come variazione essenziale, rilevante ai fini dell’ordine ripristinatorio.

• art. 21-octies l. 241/1990

  La mancata comunicazione di avvio non determina l’illegittimità dell’ordine demolitorio quando si tratta di attività vincolata e il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso.

• art. 7 l. 241/1990

  La censura relativa alla mancata comunicazione di avvio è stata respinta in ragione dell’applicazione dell’art. 21-octies alla sanzione edilizia vincolata.

• art. 1, comma 2-bis, l. 241/1990

  Il richiamo ai doveri di buona fede e correttezza non consente di consolidare un affidamento tutelabile sulla conservazione di un abuso edilizio.

• art. 116 c.p.a.

  La domanda di accesso è stata dichiarata improcedibile per cessata materia del contendere, essendo stata integralmente soddisfatta dall’amministrazione.

Massime di principio

• L’ordine di demolizione o ripristino di un abuso edilizio ha carattere reale e può essere legittimamente adottato nei confronti dell’attuale proprietario, anche se non è autore, committente o responsabile materiale dell’abuso e anche se l’acquisto è avvenuto in epoca successiva alla sua realizzazione.
• Il mutamento abusivo della destinazione d’uso del sottotetto che comporti variazione degli standard urbanistici e incremento di altezze, superfici o volumetrie costituisce variazione essenziale e legittima l’adozione dell’ordine di ripristino ai sensi degli artt. 31 e 32 d.P.R. 380/2001.
• Il decorso del tempo, l’inerzia dell’amministrazione, gli accessi comunali, il pagamento dei tributi e le dichiarazioni contenute nell’atto notarile non possono consolidare un affidamento tutelabile alla conservazione di un abuso edilizio mai assistito da titolo.
• L’ordine di demolizione, quale atto vincolato, non richiede una specifica comparazione tra interesse pubblico e interessi privati né una motivazione autonoma sul pubblico interesse; la mancata comunicazione di avvio del procedimento non ne determina l’illegittimità quando il contenuto non avrebbe potuto essere diverso.
• L’ordine di ripristino deve individuare con sufficiente precisione le opere e le difformità da eliminare, indicando, quando necessario, le altezze, superfici e volumetrie non assentite, così da consentire al destinatario di ottemperare in modo determinato e verificabile.

Come è indicizzato