Cassazione Penale, Sentenza n. 7301/2022 del 02/03/2022

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'ordinanza che aveva rigettato la sua domanda (incidente di esecuzione) di revoca o sospensione dell'ingiunzione di demolizione relativa a costruzioni abusive oggetto di condanna penale irrevocabile. Verde contestava la disapplicazione dei permessi di condono rilasciati dal Comune (sei permessi relativi a sei unità), sostenendo che: a) la volumetria complessiva non superava i limiti denunciati (il volume delle sei unità sarebbe stato di circa 2.458 mc o comunque inferiore a 3.000 mc); b) ciascuna unità non superava il limite di 750 mc previsto dalla L. 724/1994; c) le unità erano preesistenti e separate da tempo e i relativi titoli (anche contratti di comodato) legittimavano la presentazione di istanze autonome; d) la mancanza di "data certa" nei contratti di comodato non poteva pregiudicare la sanabilità, considerata la natura non solenne del comodato e la successiva introduzione dell'obbligo di registrazione con la L. 311/2004.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto legittima la disapplicazione, da parte del giudice dell'esecuzione, dei provvedimenti comunali di sanatoria alla luce della situazione di fatto e della normativa: il giudice dell'esecuzione può sindacare la legittimità formale e sostanziale dei provvedimenti concessori; la titolarità dell'intero edificio da parte del Verde impedisce il frazionamento delle domande per eludere il limite volumetrico di 750 mc previsto dalla L. 724/1994 per singola istanza di sanatoria; i contratti di comodato privi di data certa non sono idonei a costituire titolo legittimante la presentazione autonoma delle istanze salvo il caso in cui la legge o il contratto abiliti il comodatario a effettuare le opere; pertanto il frazionamento in sei domande è stato considerato un espediente elusivo. Il ricorso è stato rigettato e il ricorrente condannato alle spese processuali ai sensi dell'art. 616 c.p.p.

Norme richiamate

• Legge 24 novembre 1994, n. 724

  La Corte interpreta l'art. 39 come prevedente il limite di 750 mc per "singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria" e afferma che, se le singole unità fanno capo a unico proprietario senza trasferimenti o titoli reali distinti, la cubatura deve essere valutata rispetto all'intero edificio per evitare elusioni.

• Decreto-Legge 269/2003 (cd. terzo condono)

  Il D.L. 269/2003 ha introdotto limiti ulteriori (es. barriera dei 3.000 mc per l'opera nel suo complesso) applicabili al terzo condono; tuttavia tale limite non è applicabile retroattivamente alle sanatorie ex L. 724/1994. La Corte segnala improprio riferimento al limite di 3.000 mc ma ritiene comunque fondata la ricostruzione circa l'impossibilità di frazionare le istanze.

• Legge 28 febbraio 1985, n. 47

  L'art. 31 disciplina ipotesi in cui la sanatoria può essere concessa a soggetti diversi dal proprietario (es. proprietario di porzione, titolare di usufrutto/abitazione, ecc.). La Corte richiama tali limiti: la sanabilità per singole porzioni richiede titoli reali o trasferimenti che giustifichino l'autonomia delle istanze.

• Legge 28 gennaio 1977, n. 10

  art. 4 (richiamato insieme all'art. 31 della legge n. 47/1985)

  Richiamata in relazione all'art. 31 della legge n. 47/1985 per i casi in cui il contratto o la legge abiliti il titolare di un diritto personale a eseguire opere, rendendo così il diritto personale idoneo a costituire titolo per la domanda di sanatoria.

• Sentenza della Corte Costituzionale n. 302/1996

  La Consulta ha ammesso, in via eccezionale, la possibilità che diritti personali o reali (usufrutto, abitazione, ecc.) giustifichino la presentazione autonoma di domande di sanatoria; tuttavia la Corte di Cassazione ricorda che tali ipotesi sono di stretta interpretazione e non ricorrevano nel caso di specie.

• Legge 27 dicembre 2002, n. 289 (richiamata per L. 311/2004)

  L. 311/2004 (menzionata circa l'obbligo di registrazione dei comodati)

  La Corte osserva che l'obbligo di registrazione dei contratti di comodato è stato introdotto successivamente (L. 311/2004) e che la mancanza di "data certa" nei comodati incide sulla opponibilità a terzi, non sul perfezionamento del negozio; tuttavia la mancanza di titolarità reale resta ostativa alla sanabilità autonoma.

• Codice di procedura penale

  Articolo richiamato per la condanna alle spese processuali a carico del ricorrente in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Se l'intero edificio è intestato a un unico proprietario, non è possibile frazionare le domande di condono per eludere il limite di volumetria previsto dalla legge (L. 724/1994: 750 mc per singola istanza); la cubatura va valutata anche rispetto all'intero complesso unitario.
• Il giudice dell'esecuzione ha il potere di sindacare la legittimità, sia formale che sostanziale, dei provvedimenti amministrativi di sanatoria quando questi siano invocati per revocare o sospendere un ordine di demolizione derivante da una sentenza penale irrevocabile.
• Il comodato, specie se privo di data certa e non contenente specifici poteri di eseguire opere, non costituisce di per sé titolo idoneo a legittimare la presentazione autonoma di una domanda di sanatoria; è necessaria una fattispecie che attribuisca al comodatario il potere di compiere le opere o un titolo reale/trasferimento.
• I casi in cui è ammessa la presentazione autonoma di domande per porzioni di fabbricato richiedono titoli reali o diritti personali aventi carattere di reale autonomia (vendita, usufrutto, abitazione, ipoteca su porzione, locazione con specifici titoli, ecc.) e vanno interpretati in modo restrittivo.
• La mancanza di "data certa" nei contratti rileva per l'opponibilità a terzi; la prova dell'effettiva titolarità e della destinazione abitativa antecedente al condono è decisiva per valutare la legittimità delle istanze.
• Occorre verificare quale normativa di condono sia applicabile: le soglie volumetriche e i limiti di sbarramento possono variare nel tempo (es. L. 724/1994 vs. interventi successivi come il D.L. 269/2003), e ciò incide sulla valutazione della sanabilità e sull'ammissibilità del frazionamento delle istanze.