Sentenza n. 4124/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 6

Esito

La controversia

Le proprietarie hanno appellato la sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso contro il diniego di condono adottato da Roma Capitale. Il diniego era fondato sulla realizzazione degli interventi in area sottoposta a vincolo paesaggistico e ricadente nel Parco dell’Appia Antica. Le appellanti hanno dedotto: violazione e falsa applicazione dell’art. 3, comma 1, lettera b), della l.r. Lazio n. 12/2004, anche in relazione all’art. 149, lettera a), del d.lgs. n. 42/2004, sostenendo che il TAR avesse integrato la motivazione del provvedimento qualificando gli interventi come abusi maggiori; difetto di motivazione, poiché il Comune avrebbe dovuto valutare in concreto la compatibilità paesaggistica delle opere, asseritamente riconducibili alla tipologia n. 5 del condono, ossia al risanamento conservativo; violazione degli artt. 7 e 10-bis della l. n. 241/1990, per mancata prova della notificazione del preavviso di diniego.

La decisione

L’appello è stato respinto e la sentenza del TAR è stata confermata. Il Consiglio di Stato ha ritenuto che il mutamento di destinazione d’uso da commerciale a residenziale tra categorie urbanisticamente non omogenee determini una trasformazione edilizia e urbanistica significativa, con diverso carico e impatto urbanistico, e debba quindi essere qualificato come ristrutturazione edilizia, riconducibile alla tipologia n. 3 del condono, non già come risanamento conservativo di tipologia n. 5. Trattandosi di abuso maggiore realizzato su area vincolata, l’intervento è insuscettibile di sanatoria ai sensi dell’art. 32, comma 27, della l. n. 326/2003 e dell’art. 3 della l.r. Lazio n. 12/2004. Non vi è stata integrazione postuma della motivazione da parte del TAR, poiché il provvedimento comunale richiamava espressamente la disposizione regionale che esclude la sanatoria degli abusi maggiori realizzati in area vincolata. La non sanabilità discende direttamente dalla legge e rende superflua una valutazione concreta di compatibilità paesaggistica. Il diniego di condono, essendo atto dovuto, non può essere annullato per la lamentata violazione dell’art. 10-bis della l. n. 241/1990, degradata a mera irregolarità ai sensi dell’art. 21-octies. Inoltre, Roma Capitale ha dimostrato l’invio del preavviso di rigetto all’indirizzo delle destinatarie; il mancato ritiro per compiuta giacenza non esclude l’assolvimento dell’obbligo comunicativo, ferma la possibilità di chiedere, ricorrendone i presupposti, la rimessione in termini per presentare osservazioni. Le spese del grado sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio n. 12/2004

  non sono comunque suscettibili di sanatoria le opere ... realizzate ... su immobili soggetti a vincoli ... a tutela dei parchi e delle aree naturali protette

  La disposizione esclude dalla sanatoria gli abusi maggiori realizzati su immobili vincolati, anche se il vincolo è stato apposto successivamente alla realizzazione delle opere.

• art. 32, comma 27, l. n. 326/2003

  Esclude la sanatoria degli abusi maggiori realizzati in area vincolata nei casi richiamati dalla disciplina del condono.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001

  Il mutamento di destinazione d’uso tra categorie urbanisticamente non omogenee è ricondotto alla ristrutturazione edilizia, quale trasformazione edilizia e urbanistica significativa.

• art. 3, l. n. 241/1990

  Impone la motivazione del provvedimento; nel caso concreto il richiamo alla disciplina regionale sugli abusi in area vincolata è stato ritenuto sufficiente.

• artt. 7 e 10-bis l. n. 241/1990

  L’obbligo di comunicare il preavviso di rigetto è assolto con l’invio all’indirizzo della destinataria, anche se la comunicazione ritorna per compiuta giacenza; comunque, la violazione non determina l’annullamento quando il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso.

• art. 21-octies l. n. 241/1990

  La violazione dell’art. 10-bis costituisce mera irregolarità quando il diniego è atto vincolato e il suo contenuto non avrebbe potuto essere diverso.

• art. 149, lett. a), d.lgs. n. 42/2004

  Richiamato dalle appellanti in relazione alla necessità di valutare la compatibilità paesaggistica; il giudice ha ritenuto tale valutazione superflua poiché la non sanabilità discende direttamente dalla legge.

Massime di principio

• Il mutamento di destinazione d’uso tra categorie urbanisticamente non omogenee, quando comporta un diverso carico e un maggiore impatto urbanistico, costituisce trasformazione edilizia e urbanistica significativa ed è riconducibile alla ristrutturazione edilizia, anche se non implica nuova attività edificatoria in senso stretto.
• Nel regime del condono edilizio, il mutamento di destinazione d’uso da commerciale a residenziale tra categorie autonome non è qualificabile come mero risanamento conservativo, ma come abuso maggiore riconducibile alla ristrutturazione edilizia.
• Gli abusi maggiori realizzati su immobili vincolati e rientranti nelle ipotesi di esclusione previste dalla disciplina statale e regionale del condono sono insuscettibili di sanatoria per effetto diretto della legge; non è quindi necessaria una valutazione concreta di compatibilità dell’opera con il vincolo paesaggistico.
• Quando la legge esclude in modo automatico la sanatoria di un abuso maggiore realizzato in area vincolata, il diniego di condono è atto vincolato e il giudice non integra postumamente la motivazione se il provvedimento richiama la disposizione normativa applicabile.
• La violazione dell’obbligo di preavviso di rigetto non comporta l’annullamento di un provvedimento vincolato quando risulta che il contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso, ai sensi dell’art. 21-octies della l. n. 241/1990.
• L’obbligo di comunicazione del preavviso di rigetto è assolto con l’invio all’indirizzo della destinataria; il mancato ritiro della raccomandata per compiuta giacenza non equivale, di per sé, a omessa comunicazione, salva la possibilità di chiedere la rimessione in termini per la presentazione delle osservazioni quando ne ricorrano i presupposti.

Come è indicizzato