Sentenza del 12/01/2018 n. 46 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato il valore attribuito al compendio immobiliare ai fini dell’imposta di registro, sostenendo l’erroneità del criterio estimativo utilizzato dall’Amministrazione e dei relativi elementi di calcolo. La questione riguardava, in particolare, l’applicabilità del criterio previsto dall’art. 51, comma 3, del d.P.R. 131/1986 e la rilevanza, nella stima, dell’ammortamento, dei costi operativi e di eventi futuri e incerti.

La decisione

La valutazione dell’Agenzia delle entrate è stata ritenuta legittima. La scelta del criterio estimativo rientra nell’apprezzamento tecnico-discrezionale dell’Amministrazione e il criterio dell’art. 51, comma 3, del d.P.R. 131/1986 è considerato applicabile e, in quanto tale, non censurabile solo perché diverso da quello auspicato dal contribuente. La stima deve riferirsi al valore del compendio alla data dell’atto di compravendita; non devono essere necessariamente detratti l’ammortamento o i costi operativi, né devono essere considerati eventi futuri, potenziali e incerti, soprattutto se collocati in un futuro remoto. Il ricorso del contribuente è stato quindi respinto.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell’imposta di registro)

  La norma consente di determinare il valore venale dei beni sulla base di elementi comparativi e di altri dati idonei a rappresentare il valore effettivo del bene alla data dell’atto. Il criterio può essere utilizzato dall’Agenzia delle entrate nell’ambito della propria valutazione tecnico-estimativa.

Massime di principio

• Nelle controversie sul valore di un compendio immobiliare ai fini dell’imposta di registro, l’Amministrazione dispone di un margine di discrezionalità tecnica nella scelta del metodo estimativo, purché la valutazione sia riferita al valore venale alla data dell’atto e sia adeguatamente motivata.
• Il contribuente non può contestare efficacemente la stima soltanto perché l’Agenzia ha scelto un criterio diverso da quello ritenuto preferibile; deve dimostrare errori tecnici, incoerenze, carenza di motivazione o l’utilizzo di dati non pertinenti.
• La stima deve fotografare la situazione economica e patrimoniale esistente al momento della compravendita. Elementi successivi, ipotetici o meramente eventuali non incidono necessariamente sul valore imponibile.
• Ammortamenti e costi operativi non devono essere automaticamente sottratti dal valore venale: la loro rilevanza dipende dal metodo estimativo concretamente applicato e dalla loro capacità di incidere sul valore di mercato del compendio.
• Gli eventi futuri e incerti, specialmente se lontani nel tempo, non possono di regola ridurre il valore accertato se non erano sufficientemente probabili e concretamente valutabili alla data dell’atto.