Sentenza del 31/01/2018 n. 496 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del valore dei compendi immobiliari ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. L’Amministrazione ha utilizzato i valori OMI come parametro per rettificare il valore dichiarato nell’atto. Il contribuente ha contestato tale valutazione, deducendo che i dati OMI costituiscono soltanto elementi presuntivi e non possono, da soli, dimostrare il maggior valore dell’immobile. A sostegno della propria posizione può essere prodotta anche una perizia tecnica giurata, diretta a giustificare il valore effettivo dei beni.

La decisione

La valutazione fondata sui valori OMI è considerata una presunzione semplice, assistita da efficacia iuris tantum: non si tratta di una presunzione legale e può quindi essere superata mediante prova contraria. Gli stessi valori OMI non sono sufficienti, da soli, a fondare la rettifica, se non sono corroborati da ulteriori elementi concreti relativi alle caratteristiche e alle condizioni degli immobili. Una perizia tecnica giurata, unitamente ad altri elementi di valutazione, può dimostrare che il valore dichiarato è corretto o comunque inferiore a quello presunto dall’Amministrazione. L’esito, per come emerge dal principio riportato, è favorevole al contribuente, poiché viene riconosciuta la possibilità di superare la stima OMI con adeguata prova tecnica.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  La norma disciplina la rettifica del valore dei beni e dei diritti oggetto degli atti soggetti a imposta di registro, consentendo all’Amministrazione di verificare la congruità del valore dichiarato sulla base del valore venale in comune commercio.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  La norma disciplina il potere di rettifica e liquidazione dell’Amministrazione finanziaria e le modalità con cui tale rettifica deve essere motivata e notificata.

• Valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  I valori OMI costituiscono dati di riferimento e presunzioni semplici, non presunzioni legali. Possono concorrere alla determinazione del valore dell’immobile, ma normalmente devono essere integrati da ulteriori elementi specifici e verificabili.

Massime di principio

• I valori OMI non determinano automaticamente il valore fiscalmente corretto di un immobile e non possono, di regola, costituire da soli la prova del maggior valore accertato.
• L’Amministrazione deve considerare le caratteristiche concrete del bene, tra cui ubicazione, stato di conservazione, superficie, destinazione, qualità, pertinenze e condizioni della compravendita.
• Il contribuente può contestare la rettifica producendo una perizia tecnica, preferibilmente giurata, e altra documentazione idonea a dimostrare il valore effettivo del compendio immobiliare.
• La perizia non è automaticamente decisiva, ma deve essere specifica, motivata e fondata su dati comparabili e attendibili.
• In una situazione analoga, occorre verificare se l’avviso di rettifica sia adeguatamente motivato e se l’Amministrazione abbia utilizzato elementi ulteriori rispetto ai soli valori OMI.
• La presunzione basata sui valori OMI è superabile: il contribuente deve fornire elementi concreti e coerenti, mentre l’Amministrazione non può limitarsi a un richiamo generico alle quotazioni dell’Osservatorio.