Sentenza n. 919/2026 - Torino, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'ordinanza comunale adottata ai sensi degli artt. 31 e 32 del d.P.R. 380/2001, deducendo due motivi. Con il primo, relativo al sottotetto, ha sostenuto che la realizzazione di tramezzature interne e la collocazione di impianti elettrici, idrici e termici non avessero modificato la destinazione accessoria dei locali né comportato incremento di superficie o volume, configurando al più manutenzione straordinaria soggetta a CILA ai sensi dell'art. 6-bis del d.P.R. 380/2001, con applicazione della sola sanzione pecuniaria. Ha inoltre dedotto violazione dell'art. 21 delle NTA del PRGC comunale, difetto dei presupposti, illogicità e contraddittorietà, sostenendo che il sottotetto fosse assoggettato a un vincolo di non abitabilità e che le opere fossero compatibili con la destinazione accessoria. Con il secondo motivo, relativo all'appartamento al piano terzo, ha dedotto che lo spostamento di pareti interne, non incidente su superficie utile e volume, costituisse anch'esso manutenzione straordinaria soggetta a CILA e non giustificasse la demolizione ai sensi degli artt. 31 e 32 del d.P.R. 380/2001.

La decisione

Il TAR ha accolto parzialmente il ricorso. Ha respinto il primo motivo, ritenendo provata, anche sulla base delle fotografie acquisite in istruttoria, la trasformazione del sottotetto in spazio abitativo: finiture, serramenti, impianti di riscaldamento, servizi igienici e dotazioni impiantistiche erano propri della destinazione residenziale e non della mera funzione accessoria. Il mutamento da deposito o locale accessorio ad abitazione costituisce mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionalmente autonome, urbanisticamente rilevante e soggetto a permesso di costruire ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), e dell'art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, anche se i locali non siano concretamente abitati. Il vincolo unilaterale di non abitabilità non autorizzava trasformazioni edilizie e impiantistiche incompatibili con la destinazione accessoria; anche la disciplina comunale previgente e quella introdotta dalla variante del 2020 impedivano opere finalizzate a rendere abitabile il sottotetto. L'ordinanza è stata tuttavia precisata nel senso che la demolizione riguarda esclusivamente le opere, porzioni di opere e impianti eccedenti quanto precedentemente assentito. Ha invece accolto il secondo motivo. Le opere interne dell'appartamento al piano terzo, consistenti nella diversa posizione di tramezzi senza incidenza su volume e superficie, riguardavano una porzione distinta e funzionalmente autonoma rispetto al sottotetto abusivamente trasformato. Il principio secondo cui l'abuso deve essere valutato unitariamente non consente di cumulare opere autonome e scindibili prive di collegamento materiale e teleologico, né di assoggettare automaticamente le modeste opere interne al medesimo regime demolitorio applicabile alla trasformazione abitativa del sottotetto. È stata quindi annullata l'ordinanza nella parte relativa alla demolizione delle opere del piano terzo. Le spese sono state compensate per la reciproca soccombenza parziale.

Norme richiamate

• art. 6-bis d.P.R. 380/2001

  La realizzazione di opere interne riconducibili alla manutenzione straordinaria è soggetta a CILA; la sua omissione comporta, secondo la prospettazione esaminata, una sanzione pecuniaria e non automaticamente la demolizione.

• art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. 380/2001

  Il mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionalmente autonome, quale la trasformazione di un sottotetto accessorio in abitazione, richiede il permesso di costruire.

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale

  Il mutamento d'uso è urbanisticamente rilevante quando assegna l'immobile a una diversa categoria funzionale, anche senza opere edilizie; la trasformazione abitativa del sottotetto incide sul carico urbanistico.

• artt. 31 e 32 d.P.R. 380/2001

  Costituiscono la base normativa dell'ordine di demolizione per gli interventi realizzati in totale difformità o con variazioni essenziali, applicabile alla trasformazione abusiva del sottotetto ma non automaticamente alle opere interne autonome e scindibili dell'appartamento sottostante.

• art. 21 NTA del PRGC del Comune di Moncalieri

  Il vincolo di non abitabilità e la disciplina dei sottotetti accessori impediscono trasformazioni edilizie e impiantistiche finalizzate a renderli abitabili; la volumetria dei sottotetti destinati ad abitazione rileva ai fini edilizi.

Massime di principio

• La trasformazione di un sottotetto da locale accessorio o deposito a spazio abitativo costituisce mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante tra categorie funzionalmente autonome e richiede il permesso di costruire, anche quando il sottotetto non sia concretamente abitato, essendo sufficiente l'accertamento di opere che ne abbiano modificato le oggettive attitudini funzionali.
• Un vincolo unilaterale di non abitabilità relativo a un sottotetto non impone soltanto il divieto di utilizzazione di fatto a fini abitativi, ma preclude anche le trasformazioni edilizie e impiantistiche incompatibili con la conservazione della destinazione accessoria.
• Il principio della valutazione complessiva dell'abuso edilizio non consente di unificare, ai fini dell'applicazione della sanzione demolitoria, opere collocate in porzioni autonome e materialmente e funzionalmente scindibili dell'immobile, quando l'amministrazione non individui un concreto collegamento materiale e teleologico tra gli interventi.
• Modeste opere interne che modificano la distribuzione degli ambienti senza incidere su superficie utile e volume, se riferite a una porzione autonoma dell'edificio e non collegate all'abuso più grave realizzato in altra porzione, non possono essere automaticamente assoggettate allo stesso regime demolitorio previsto per quest'ultimo.

Come è indicizzato