Sentenza del 04/02/2019 n. 272 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato per la compravendita del terreno, ritenendolo inferiore al valore venale in comune commercio e determinandolo anche mediante un criterio comparativo ai sensi dell'art. 51 del d.P.R. 131/1986. I contribuenti hanno contestato la congruità della rettifica, evidenziando che il terreno era in totale stato di abbandono, situato in una zona soggetta a dissesto idrogeologico, sottoposto a rimboschimento e oggettivamente inidoneo all'esercizio di un'attività agricola. Il valore dichiarato di 30.000 euro era quindi ritenuto congruo rispetto alle concrete caratteristiche del cespite.

La decisione

La Commissione tributaria ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la sentenza di primo grado, che aveva accolto i ricorsi dei contribuenti. È stato ritenuto non applicabile, nel caso concreto, un criterio comparativo basato su terreni vicini, poiché il terreno oggetto della cessione presentava condizioni specifiche e profondamente deteriorate, tali da renderlo non utilizzabile per finalità agricole. L'Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in 1.000 euro oltre oneri e accessori di legge.

Norme richiamate

• Art. 51 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  valore venale in comune commercio

  La determinazione del valore ai fini dell'imposta di registro deve considerare il reale valore venale del bene. Il criterio comparativo con altri terreni non può però essere applicato in modo automatico quando il cespite presenta caratteristiche oggettive e comprovate, come il totale abbandono, il dissesto idrogeologico e l'inidoneità all'uso agricolo, che lo rendono non assimilabile ai terreni presi a confronto.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore di un terreno ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione deve considerare le condizioni concrete e specifiche del bene, non soltanto i prezzi di terreni situati nelle vicinanze.
• Il metodo comparativo è inadeguato quando i beni utilizzati come confronto non sono realmente omogenei per stato di conservazione, destinazione, accessibilità, vincoli e concreta utilizzabilità.
• Lo stato di abbandono, il dissesto idrogeologico, i vincoli di rimboschimento o l'inidoneità all'attività agricola possono giustificare un valore dichiarato significativamente inferiore rispetto a quello di terreni vicini ma utilizzabili.
• Il contribuente deve dimostrare con documentazione concreta e tempestiva le caratteristiche che incidono negativamente sul valore del terreno, come perizie, certificazioni, documentazione catastale e urbanistica, vincoli e prove dello stato dei luoghi.
• La legittimità astratta dell'avviso di liquidazione non è sufficiente: la rettifica deve essere anche congrua e adeguatamente rapportata alle effettive caratteristiche economiche del bene.