Sentenza del 16/11/2017 n. 4691 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la legittimità dell’avviso di rettifica della rendita catastale, sostenendo principalmente che l’Amministrazione fosse decaduta dal potere accertativo per avere emesso l’atto oltre il termine annuale previsto dall’art. 1, comma 3, del d.m. 19 aprile 1994, n. 701. Contestava inoltre i criteri utilizzati per la rideterminazione del valore catastale dell’immobile a destinazione speciale, in particolare l’applicazione del coefficiente di riduzione per vetustà e obsolescenza.

La decisione

La contestazione sulla decadenza è stata respinta: il termine annuale previsto dal d.m. n. 701/1994 è stato ritenuto ordinatorio e non perentorio, quindi il suo superamento non comporta la perdita del potere dell’Amministrazione di rettificare la rendita. Quanto alla determinazione della rendita, per gli immobili a destinazione speciale il valore può essere determinato mediante il costo di ricostruzione, applicando un’adeguata riduzione in rapporto allo stato attuale dell’immobile. Tale stato deve essere valutato con riferimento all’epoca censuaria 1988-1989: la riduzione per vetustà e obsolescenza si applica solo alle parti già esistenti in quel biennio, mentre non si applica agli elementi realizzati successivamente, considerati nuovi. Nel complesso, l’impostazione dell’Amministrazione è risultata conforme ai criteri normativi richiamati.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 3, d.m. 19 aprile 1994, n. 701

  Il termine annuale di accertamento

  Il termine per la rettifica della rendita catastale è stato interpretato come ordinatorio, non perentorio. La sua inosservanza non determina quindi la decadenza dell’Amministrazione dal potere di accertamento.

• Art. 28, comma 2, d.P.R. n. 1142/1949

  Un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari

  Per gli immobili a destinazione speciale, quando il valore venale non è determinabile in base al mercato, può essere utilizzato il costo di ricostruzione, ridotto in funzione dello stato dell’immobile.

• Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 6/2012

  Valutazione dello stato attuale

  Lo stato attuale dell’immobile deve essere valutato con riferimento all’epoca censuaria prevista dalla legge, individuata nel biennio 1988-1989. Le parti realizzate successivamente sono considerate nuove e non possono beneficiare della riduzione per vetustà e obsolescenza.

• Cassazione n. 16824/2006

  Conferma la natura ordinatoria, e non perentoria, del termine previsto per l’attività di formazione e aggiornamento del catasto.

Massime di principio

• Quando la legge o il regolamento stabilisce un termine per l’attività catastale senza prevedere espressamente una sanzione di decadenza, il termine può essere considerato ordinatorio: il suo superamento non rende automaticamente illegittimo l’atto.
• Per gli immobili a destinazione speciale, la rendita può essere determinata attraverso il costo di ricostruzione quando non sia possibile utilizzare un valore di mercato attendibile.
• La riduzione per vetustà e obsolescenza deve essere collegata all’epoca censuaria di riferimento, non semplicemente all’età attuale dell’immobile.
• Le parti dell’immobile già esistenti nell’epoca censuaria possono essere depreciate; le opere e gli impianti realizzati dopo tale periodo devono invece essere trattati come nuovi e non beneficiano della stessa riduzione.
• In una controversia sulla rendita catastale è quindi essenziale distinguere tra vizi procedurali, come la pretesa decadenza, e contestazioni tecniche sulla corretta applicazione del metodo estimativo e dei coefficienti di deprezzamento.