Sentenza del 09/10/2019 n. 25260 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato in un atto di compravendita di un terreno edificabile, elevandolo da 450.000 euro a 701.000 euro sulla base dell'ubicazione, della destinazione e della potenzialità edificatoria del terreno, dei valori dell'osservatorio immobiliare e di una perizia predisposta per una banca ai fini della concessione di un mutuo. I contribuenti contestavano la maggiore valorizzazione, producendo una diversa perizia e documentazione relativa a compravendite di immobili similari. L'Agenzia ha poi impugnato in Cassazione la decisione della Commissione Tributaria Regionale, lamentando la violazione delle norme sull'imposta di registro, l'omesso esame di elementi probatori e l'errata liquidazione delle spese processuali.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto infondate le censure sulla valutazione del valore dell'immobile, precisando che la perizia prodotta dall'Amministrazione, anche se redatta per finalità bancarie, è una perizia di parte e non costituisce prova privilegiata; deve essere valutata dal giudice insieme agli altri elementi, al pari della perizia prodotta dal contribuente. La Commissione Tributaria Regionale aveva motivatamente preferito la perizia dei contribuenti, ritenendola più convincente. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile la censura sulle spese per difetto di autosufficienza e di specificità. L'Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 4.100 euro per compensi, oltre spese forfetarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• Artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986

  Disciplinano i poteri dell'Amministrazione finanziaria nella rettifica del valore degli immobili ai fini dell'imposta di registro. La rettifica deve essere sostenuta da elementi probatori valutabili e non può fondarsi automaticamente su una singola stima priva di adeguata dimostrazione.

• Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  La violazione di legge riguarda l'errata interpretazione o applicazione delle norme, mentre il vizio di motivazione attiene all'omesso esame di un fatto decisivo. Non consentono, però, di ottenere in Cassazione una nuova valutazione delle prove o una diversa ricostruzione del valore dell'immobile.

• Artt. 91 e 92 c.p.c.

  Regolano la condanna alle spese processuali e la loro eventuale compensazione. Le contestazioni sulla liquidazione devono essere specifiche e indicare gli elementi concreti che renderebbero errata la quantificazione.

• Principio di autosufficienza del ricorso per Cassazione

  Chi ricorre deve riportare nel ricorso gli elementi necessari per consentire alla Corte di verificare direttamente la censura, senza dover ricercare contenuti in atti o documenti esterni.

Massime di principio

• Una perizia estimativa commissionata da una banca per concedere un mutuo può essere utilizzata dall'Amministrazione come elemento indiziario, ma ha il valore di una perizia di parte e non prevale automaticamente sulle altre valutazioni.
• Nel determinare il valore fiscale di un immobile, il giudice deve valutare complessivamente perizie, caratteristiche del bene, ubicazione, potenzialità edificatoria, dati di mercato e atti comparabili.
• La scelta della perizia o degli elementi probatori ritenuti più convincenti è una valutazione di fatto riservata al giudice di merito, purché la motivazione sia logica, coerente e comprensibile.
• In Cassazione non è normalmente possibile chiedere una nuova ponderazione delle prove o sostituire la valutazione del giudice di merito con quella della parte ricorrente.
• Per contestare efficacemente una rettifica di valore è utile produrre una perizia dettagliata, fondata su criteri estimativi verificabili e, ove possibile, su reali compravendite comparabili nella stessa zona e nello stesso periodo.
• Le censure processuali e quelle relative alle spese devono essere formulate in modo preciso, indicando gli atti rilevanti, l'attività svolta e l'incidenza concreta dell'errore denunciato.