Risoluzione n. 139 del 20/06/2007

Cessione di fabbricati abitativi con due pertinenze: trattamento IVA e imposte indirette

Il documento affronta il regime fiscale applicabile alla vendita, da parte di un’impresa costruttrice, di un fabbricato abitativo ultimato da meno di quattro anni, comprensivo di due pertinenze catastali C/6 (box). L’interpello mira a chiarire se la seconda pertinenza debba essere trattata come bene strumentale oppure come ulteriore pertinenza dell’abitazione ai fini di IVA, imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Quesito posto dal notaio

Il notaio istante riferisce che la società ALFA s.r.l., impresa costruttrice, intende alienare:

• un immobile ad uso abitativo destinato a prima casa;
• due immobili pertinenziali della categoria catastale C/6.

Il dubbio riguarda in particolare la seconda pertinenza e la sua eventuale qualificazione come bene strumentale, con conseguente assoggettamento a tassazione proporzionale per le imposte ipotecaria e catastale ai sensi dell’art. 1-bis della tariffa allegata al D.Lgs. n. 347/1990.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

L’istante sostiene che anche la seconda pertinenza debba seguire il medesimo trattamento fiscale della prima pertinenza, cioè imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, poiché:

• la cessione dell’abitazione, ultimata da meno di quattro anni, è soggetta a IVA;
• l’art. 818 c.c. non pone limiti numerici alle pertinenze;
• la nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 ammette le agevolazioni prima casa anche per le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7;
• eventuali ulteriori pertinenze della stessa categoria resterebbero pertinenze anche sul piano fiscale e non dovrebbero essere considerate beni strumentali;
• tali ulteriori pertinenze, pur non godendo dell’agevolazione prima casa, non rientrerebbero nella disciplina dell’art. 10, comma 1, n. 8-ter del D.P.R. n. 633/1972.

Quadro normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto l’art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. n. 633/1972, che disciplina l’esenzione IVA per le cessioni di fabbricati abitativi, salvo l’eccezione delle cessioni effettuate entro quattro anni dall’ultimazione della costruzione o degli interventi da parte dell’impresa costruttrice o che ha eseguito i lavori di recupero.

La norma, introdotta dal D.L. n. 223/2006, stabilisce quindi:

• la regola generale dell’esenzione IVA per le cessioni di fabbricati abitativi;
• il principio di alternatività con l’imposta di registro proporzionale;
• l’eccezione per le vendite effettuate entro quattro anni da impresa costruttrice o impresa che ha eseguito interventi di recupero.

Regime applicabile alla cessione in esame

Poiché nel caso concreto la cessione è effettuata da un’impresa costruttrice prima del decorso dei quattro anni dall’ultimazione, l’operazione è imponibile ai fini IVA.

Se per l’acquirente ricorrono i requisiti per l’agevolazione "prima casa", trova applicazione il punto 21 della tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972, con aliquota IVA del 4%.

Requisiti per l’agevolazione prima casa

L’Agenzia riepiloga i requisiti previsti dalla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986. Per l’applicazione dell’agevolazione è necessario che:

• l’acquirente non sia titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile acquistato;
• l’acquirente non sia titolare, neppure per quota, su tutto il territorio nazionale, di altra abitazione acquistata con i benefici "prima casa";
• l’immobile sia ubicato:
  • nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dalla stipula;
  • oppure nel Comune in cui svolge la propria attività;
  • oppure nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro dell’acquirente trasferito all’estero per lavoro.

La stessa nota II-bis estende l’agevolazione anche all’acquisto delle pertinenze, ma limitatamente a una per ciascuna categoria catastale tra C/2, C/6 e C/7, purché destinate a servizio della casa di abitazione agevolata.

Trattamento della prima e della seconda pertinenza

Secondo l’Agenzia, nel caso esaminato l’aliquota IVA agevolata del 4% si applica solo a una delle due pertinenze, poiché entrambe appartengono alla stessa categoria catastale C/6.

Per la seconda pertinenza occorre invece considerare che, ai fini della tassazione, la circolare n. 12 del 2007 ha chiarito che i fabbricati strumentali per natura che costituiscono pertinenze di immobili abitativi acquistano anch’essi natura di immobili abitativi.

Di conseguenza, la seconda pertinenza deve essere trattata, ai fini delle imposte indirette, come fabbricato abitativo diverso dalla prima casa.

Conseguenze fiscali sulla seconda pertinenza

La seconda pertinenza sconta quindi:

• IVA al 10%, ai sensi del n. 127-undecies della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972;
• imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 168 euro, ai sensi della nota all’art. 1 della Tariffa allegata al D.Lgs. n. 347/1990.

Conclusione operativa

La risposta dell’Agenzia distingue nettamente tra le due pertinenze:

• la prima pertinenza può beneficiare del regime agevolato "prima casa", con IVA al 4% se ne ricorrono i requisiti;
• la seconda pertinenza, pur mantenendo natura di pertinenza, non beneficia della medesima agevolazione e viene tassata come fabbricato abitativo diverso dalla prima casa, con IVA al 10% e imposte ipotecaria e catastale fisse di 168 euro.