Risoluzione n. 143 del 21/06/2007

Plusvalenza da cessione di immobile estero e imposta sostitutiva

La risoluzione esamina l’applicabilità della disciplina sulle plusvalenze immobiliari a un immobile abitativo situato a Tallinn, acquistato nel 2005 da una contribuente residente in Italia e concesso in locazione a terzi. Il tema principale è se, in presenza di cessione dell’immobile estero, sia possibile optare per l’imposta sostitutiva del 20% introdotta dalla legge finanziaria 2006 e, in caso affermativo, con quali modalità operative.

Quesito posto dal contribuente

La contribuente rappresenta che:

• l’immobile estero è stato acquistato nel 2005;
• il canone di locazione è regolarmente dichiarato nel modello UNICO;
• la cessione dell’immobile potrebbe generare una plusvalenza tassabile in Italia ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR;
• in alternativa alla tassazione ordinaria, vorrebbe avvalersi dell’imposta sostitutiva prevista dal comma 496 dell’articolo unico della legge n. 266/2005;
• chiede se tale opzione sia ammessa anche per un immobile sito all’estero e quale procedura debbano seguire contribuente e notaio.

Inquadramento normativo richiamato

L’Agenzia richiama innanzitutto l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, secondo cui le plusvalenze da cessione di immobili costituiscono redditi diversi, salvo che siano conseguite nell’esercizio di arti e professioni, imprese commerciali o in altre ipotesi escluse dalla norma.

Viene poi richiamato l’art. 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, che ha introdotto un’imposta sostitutiva dell’IRPEF sulle plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di:

• beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni;
• terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

L’aliquota originaria del 12,50% è stata elevata al 20% per effetto dell’art. 2, comma 21, del decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262, convertito dalla legge n. 286/2006, con riferimento agli atti stipulati dal 3 ottobre 2006. Inoltre, la legge finanziaria 2007 (art. 1, comma 310, legge n. 296/2006) ha escluso dall’ambito applicativo le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili, limitando quindi la disciplina speciale alle plusvalenze immobiliari diverse da quelle relative ai terreni edificabili.

Applicabilità agli immobili situati all’estero

L’Agenzia afferma che l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR non limita l’imponibilità agli immobili situati in Italia. Di conseguenza, anche la cessione di un immobile ubicato all’estero può generare una plusvalenza tassabile in capo al possessore residente in Italia.

Quanto al regime sostitutivo, la norma lo configura come modalità alternativa di tassazione delle plusvalenze immobiliari, applicabile solo su richiesta della parte venditrice resa al notaio e con versamento dell’imposta tramite il notaio stesso, che riceve la provvista dal cedente.

Condizioni e momento dell’opzione

La risoluzione sottolinea che il legislatore ha concentrato in un unico momento, quello della cessione dell’immobile, sia:

• la scelta del regime sostitutivo;
• l’applicazione dell’imposta;
• il versamento dell’imposta stessa.

Ne deriva che:

• non sono previste modalità alternative;
• non sono previsti termini ulteriori per l’adempimento;
• per usufruire del regime agevolato il contribuente deve optare al momento della cessione;
• deve inoltre mettere a disposizione del notaio la provvista necessaria per il pagamento dell’imposta sostitutiva.

Immobile estero e atto stipulato da notaio italiano

Nel caso concreto, l’Agenzia ritiene che l’opzione sia possibile se l’atto di cessione dell’immobile sito a Tallinn è stipulato per mezzo di un notaio italiano.

Ai fini operativi, il modello di comunicazione telematico approvato con provvedimento del 12 gennaio 2007 deve essere compilato indicando:

• nel quadro FT, Sezione I, n. 3, il codice dello Stato estero in cui si trova l’immobile, al posto del codice comune italiano;
• i codici degli Stati esteri sono reperibili sul sito dell’Agenzia del Territorio.

Non devono essere compilati i campi 4, 5, 6, 7 e 8 del quadro FT, Sezione I, relativi ai dati catastali dell’immobile.

Il notaio, nella compilazione del modello unico informatico per la registrazione telematica dell’atto, deve indicare:

• per l’elemento “DatiImmobile”:
  • Comune: il codice dello Stato estero in cui è ubicato l’immobile;
  • Provincia: EE;
  • Foglio: 9999;
  • ParticellaUno: 99999;
• per l’elemento “ConsistenzaU”: la dicitura “ImmobileNonClassato” con la relativa natura.

Ipotesi escluse: atto formato all’estero

La risoluzione esclude la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva quando:

• l’atto di trasferimento è formato all’estero, poiché manca l’intervento del notaio italiano, ritenuto indispensabile per l’applicazione della norma;
• il notaio italiano interviene solo successivamente per legalizzare l’atto estero ai fini del riconoscimento in Italia, in quanto l’intervento successivo non coincide con il momento della cessione, che è invece determinante per la scelta del regime fiscale.

Effetti sul credito d’imposta per imposte estere

L’Agenzia precisa infine che, qualora il contribuente opti per l’imposta sostitutiva, non spetta il credito d’imposta previsto dall’art. 165 del TUIR per le imposte pagate all’estero.

La ragione è che i redditi assoggettati a imposta sostitutiva non concorrono alla formazione del reddito complessivo; viene quindi meno il rapporto richiesto dalla norma per determinare la quota massima del credito d’imposta.