Risoluzione n. 141 del 21/06/2007

Sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e base imponibile per le imposte di registro, ipotecaria e catastale

La risoluzione esamina se il criterio del valore catastale introdotto dall’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, possa applicarsi a un trasferimento immobiliare disposto con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. L’Amministrazione conclude in senso negativo, affermando che in tali ipotesi la base imponibile resta determinata secondo le regole ordinarie del T.U.R.

Fattispecie sottoposta all’Agenzia

Il caso riguarda un immobile abitativo il cui trasferimento è stato disposto dal Tribunale con sentenza ex art. 2932 c.c. in data 14/09/2006, con effetto subordinato a condizioni poi soddisfatte il 28/12/2006. Il contribuente chiede se, per tale trasferimento, possa applicarsi il regime agevolato previsto dal comma 497 dell’art. 1 della legge 266/2005, ossia la determinazione della base imponibile sulla base del valore catastale indipendentemente dal corrispettivo pattuito.

Tesi del contribuente

Il contribuente sostiene che il valore catastale debba poter essere utilizzato anche in presenza di una sentenza costitutiva, richiamando due elementi:

• il trasferimento avviene a favore di una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• esiste comunque un titolo contrattuale originario che avrebbe dovuto portare al trasferimento.

Inquadramento dell’art. 2932 c.c.

L’Agenzia richiama la disciplina dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, prevista dall’art. 2932 c.c., secondo cui, se una parte obbligata a concludere il contratto non adempie, l’altra può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, quando ciò sia possibile e non sia escluso dal titolo.

La risoluzione sottolinea che l’istituto non riguarda solo l’inadempimento del contratto preliminare, ma anche altre ipotesi di obbligo a contrarre derivanti:

• dalla legge, come nell’esempio dell’obbligo di contrarre in caso di monopolio ex art. 2597 c.c.;
• da un diverso titolo negoziale, come l’obbligo imposto nel testamento a carico dell’erede.

Viene inoltre richiamato l’orientamento giurisprudenziale costante secondo cui l’art. 2932 c.c. può essere utilizzato sia per contratti preliminari aventi ad oggetto negozi con effetti reali, sia nell’ambito di contratti ad efficacia obbligatoria.

La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. sostituisce il contratto non concluso e costituisce il titolo che determina l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile.

Portata dell’art. 1, comma 497, legge 266/2005

La norma richiamata, come modificata dal d.l. 3 ottobre 2006, n. 262, prevede una deroga all’art. 43 T.U.R. per le sole cessioni:

• effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze;
• per le quali l’acquirente chieda al notaio, all’atto della cessione, l’applicazione del criterio tabellare.

In tali casi, la base imponibile per registro, ipotecaria e catastale è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, T.U.R., indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. Le parti restano comunque obbligate a indicare nell’atto il corrispettivo. La norma prevede anche la riduzione del 30% degli onorari notarili.

Ambito applicativo del regime di favore

L’Agenzia osserva che il comma 497 fa riferimento in modo generico alle “cessioni” di immobili abitativi, senza ulteriori specificazioni. In via interpretativa, ritiene che rientrino nel regime agevolato non solo le cessioni traslative in senso stretto, ma anche:

• gli acquisti derivativo-costitutivi, come usufrutto, uso e abitazione;
• gli atti traslativi della nuda proprietà;
• gli atti di rinuncia;
• ogni altro negozio assimilato al trasferimento per il quale la base imponibile è normalmente determinata con riferimento al valore del bene ai sensi dell’art. 43 T.U.R.

Tuttavia, la deroga opera solo nei casi espressamente previsti e alle condizioni tassativamente indicate dalla legge.

Esclusione delle sentenze costitutive ex art. 2932 c.c.

Il punto decisivo dell’interpretazione è la necessità che, per applicare il comma 497, l’acquirente renda al notaio una richiesta espressa di determinazione catastale della base imponibile “all’atto della cessione”. Da ciò l’Agenzia desume che il beneficio non possa estendersi a fattispecie in cui non interviene il notaio, come nel trasferimento coattivo disposto con sentenza ex art. 2932 c.c.

Di conseguenza, il regime del valore catastale non è applicabile al caso esaminato.

Criterio ordinario di determinazione della base imponibile

Per il trasferimento immobiliare disposto con sentenza ex art. 2932 c.c., la base imponibile è determinata secondo il criterio ordinario previsto dall’art. 43, comma 1, lett. a), T.U.R., ossia in base al valore venale in comune commercio dell’immobile alla data dell’atto traslativo, richiamato anche dall’art. 51, comma 2, T.U.R.

Esito dell’interpello

L’Agenzia delle Entrate conclude che il valore catastale di cui all’art. 1, comma 497, legge 266/2005 non si applica al trasferimento immobiliare conseguente a sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. La base imponibile deve quindi essere calcolata con il criterio ordinario del valore venale in comune commercio.