Sentenza del 15/03/2018 n. 898 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno considerato edificabile. Il ricorrente contestava la rilevanza della qualificazione urbanistica astratta dell'area e, in particolare, l'utilizzo delle effettive possibilità di costruzione o dell'indice di edificabilità per stabilire se il terreno dovesse essere trattato come edificabile e per determinarne il valore. Il principio affermato distingue tra la qualificazione fiscale dell'area, per la quale è sufficiente la previsione astratta di edificabilità contenuta nello strumento urbanistico, e la determinazione del valore venale, nell'ambito della quale possono assumere rilievo anche l'indice di edificabilità e le concrete potenzialità edificatorie.

La decisione

La tesi dell'Amministrazione finanziaria è stata accolta sul punto centrale: ai fini dell'accertamento della plusvalenza, rileva la previsione di edificabilità risultante dallo strumento urbanistico, senza necessità di verificare le effettive possibilità di costruzione. Le concrete condizioni dell'area e l'indice di edificabilità possono invece essere considerati nella successiva e distinta fase di determinazione del valore venale del terreno. Ne consegue il rigetto della contestazione del contribuente, nei limiti del principio enunciato.

Norme richiamate

• Art. 67 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Redditi diversi derivanti, tra l'altro, dalle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti.

  La suscettibilità edificatoria deve essere valutata in base alla previsione astratta contenuta nello strumento urbanistico vigente; non è necessario che l'edificazione sia immediatamente o concretamente realizzabile.

• Art. 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  La plusvalenza è determinata dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto o il costo del terreno, aumentato degli oneri inerenti.

  La norma disciplina il calcolo quantitativo della plusvalenza; nella ricostruzione del valore del bene possono rilevare le caratteristiche concrete dell'area, compreso l'indice di edificabilità.

Massime di principio

• Per stabilire se la cessione di un terreno genera una plusvalenza imponibile come area edificabile, è sufficiente che lo strumento urbanistico vigente ne preveda astrattamente l'edificabilità.
• La mancanza di edificabilità immediata, le difficoltà autorizzative, i vincoli o la limitata possibilità concreta di costruire non escludono automaticamente la qualificazione fiscale del terreno come edificabile.
• L'indice di edificabilità e le effettive potenzialità costruttive rilevano principalmente per stimare il valore venale e quantificare la plusvalenza, non per negare in via preliminare la natura edificabile dell'area.
• Nelle controversie fiscali occorre distinguere la qualificazione giuridica del terreno dalla determinazione economica del suo valore: la prima dipende dallo strumento urbanistico, la seconda dalle caratteristiche concrete del bene.