Sentenza del 27/10/2022 n. 4678 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio

Esito

La controversia

impugnazione della determinazione della rendita catastale relativa a unità a destinazione speciale (opificio). Il ricorrente censurava l'accertamento perché l'ufficio non aveva proceduto con la "stima diretta" analitica per ciascuna unità speciale né aveva effettuato un esame puntuale dei fattori di costo o invitato la parte a produrre documenti contabili (bilanci) utili all'individuazione dei costi di costruzione.

La decisione

Il giudice ha affermato che per le unità immobiliari a destinazione speciale la rendita catastale deve essere determinata mediante stima diretta per ogni singola unità. Tale metodo richiede un esame puntuale e analitico dei vari fattori di costo di ciascuna unità e, se necessario, l'acquisizione di documentazione contabile dalla parte; in mancanza di tale istruttoria l'accertamento è viziato. L'atto impugnato è stato quindi annullato o comunque il procedimento è stato rimandato all'ufficio perché proceda con la stima diretta e, se necessario, inviti il contribuente a comparire e a produrre bilanci/documenti.

Norme richiamate

• Regio Decreto n. 652/1939

  Usata come base normativa per l'individuazione delle categorie catastali e per i criteri di determinazione della rendita; interpretata nel senso che per unità speciali è appropriato il ricorso alla stima diretta.

• D.P.R. n. 1142/1949

  Attribuisce all'ufficio del catasto le modalità di accertamento delle rendite; la norma è interpretata come compatibile con l'obbligo di ricorrere alla stima diretta e a un'istruttoria analitica per le unità a destinazione speciale.

• Cass. 19215/2012

  Giurisprudenza di supporto che ha riconosciuto la necessità della stima diretta per certe unità speciali e l'utilità dell'acquisizione di documenti contabili per determinare i costi.

• Cass. 5037/2022

  Conferma l'orientamento secondo cui la stima diretta è analitica e l'ufficio deve svolgere un esame puntuale dei costi, con possibilità/obbligo di invitare la parte a fornire prove documentali.

Massime di principio

• Per unità a destinazione speciale (opifici, impianti industriali o commerciali non suscettibili di uso diverso senza radicale trasformazione) la rendita catastale si determina con stima diretta e non con metodi comparativi generali.
• La stima diretta richiede un esame puntuale e analitico dei fattori di costo (materiali, impianti, lavorazioni, ammortamenti, costi di costruzione) riferiti a ciascuna unità; è pertanto un procedimento tecnico-motivazionale che deve essere documentato.
• L'ufficio catastale, prima di formalizzare l'accertamento, deve procedere al sopralluogo e, se l'istruttoria lo richiede, invitare il contribuente a comparire e a produrre bilanci o altra documentazione contabile rilevante; l'omissione di tali atti può rendere l'accertamento viziato.
• Se la documentazione contabile è disponibile, deve essere valutata e integrata nella stima dei costi; in mancanza di esame analitico e motivazione, il contribuente può ottenere l'annullamento dell'atto e la restituzione degli atti per nuova determinazione.
• In pratica, per difendersi da un accertamento catastale su unità speciali conviene produrre documenti tecnici e contabili che dimostrino i costi di costruzione/impianto e richiedere che l'ufficio motivi analiticamente la scelta dei parametri adottati.