Cassazione Civile, Ordinanza n. 03230/2026 del 13/02/2026

Esito

La controversia

La controversia origina da una domanda proposta per far accertare che un fondo fosse gravato da servitù di passaggio a favore di un altro fondo e per ottenere la rimozione degli ostacoli al transito e la consegna di una copia del cancello di accesso. La pretesa si fondava su un atto notarile del 1968 con cui era stato riconosciuto un diritto di passaggio pedonale e con autovettura, ma con clausola che lo sottoponeva a condizione risolutiva: l'acquirente avrebbe dovuto spostare entro un anno la porta di accesso, altrimenti il diritto sarebbe decaduto automaticamente. I convenuti resistono sostenendo che la porta non era stata spostata e che la servitù si era quindi estinta. Il Tribunale rigetta la domanda; la Corte d'appello conferma, ritenendo irrilevante la mancata annotazione dell'avveramento della condizione nei registri immobiliari perché l'attrice non sarebbe stata terza rispetto al contratto originario. In cassazione i ricorrenti denunciano violazione delle norme sulla trascrizione e sull'onere della prova, sostenendo: 1) che l'avveramento della condizione risolutiva non era opponibile senza annotazione nei registri immobiliari; 2) che spettava ai resistenti provarne l'avveramento; 3) che la precedente sentenza del Tribunale che aveva accertato la servitù non poteva essere neutralizzata senza adeguata considerazione dei suoi effetti. La Corte accoglie la doglianza principale: la parte che ha interesse a far valere l'estinzione del diritto per avveramento della condizione deve provarne il fatto, e la Corte territoriale ha omesso di valutare le risultanze istruttorie, dando per provato un fatto non dimostrato. Inoltre, la Corte d'appello ha errato nel negare la qualità di terza della società originaria attrice rispetto al contratto del 1968, poiché il sistema della trascrizione tutela i soggetti estranei all'atto costitutivo della servitù, e la circostanza risolutiva, se non trascritta o annotata, non è opponibile al terzo avente causa.

La decisione

La Corte di cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Genova in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. La decisione impugnata viene cassata perché la Corte territoriale ha ritenuto provato l'avveramento della condizione risolutiva senza adeguata istruttoria e ha erroneamente escluso l'opponibilità del mancato annotamento nei confronti dell'originaria attrice/successori. I motivi residui sono assorbiti.

Norme richiamate

• art. 2655 c.c.

  Richiamato come norma sulla pubblicità immobiliare rilevante ai fini dell'opponibilità delle vicende incidenti su diritti reali soggetti a trascrizione/annotazione.

• art. 2697 c.c.

  La prova dell'avveramento della condizione risolutiva incombe sulla parte che vi ha interesse e che intende far valere l'estinzione del diritto.

• art. 1735 c.c.

  Norma citata nel motivo di ricorso, ma nel testo disponibile non è esplicitata una specifica ratio applicativa da parte della Corte.

• art. 81 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso, senza che nel testo sia sviluppata una autonoma statuizione sul punto.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso, in relazione alla valutazione delle prove da parte del giudice di merito.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c.

  Indica il vizio dedotto in cassazione per violazione di legge e nullità/motivazione apparente.

• art. 183 c.p.c.

  Le contestazioni sulla mancata prova dell'avveramento della condizione risultavano formulate nelle note ex art. 183 c.p.c.; il richiamo serve a fondare che la questione era ritualmente devoluta al giudice di merito.

Massime di principio

• Chi invoca l'avveramento di una condizione risolutiva apposta a un diritto reale immobiliare deve provarne il verificarsi, quando l'altra parte ne contesti espressamente la dimostrazione.
• La motivazione che affermi come provato un fatto decisivo senza illustrare gli elementi istruttori che lo sorreggono è meramente apparente e non supera il controllo di legittimità.
• In materia di diritti reali immobiliari soggetti a pubblicità, una circostanza che incida sulla permanenza del diritto e che non risulti dai registri immobiliari non è opponibile al terzo avente causa, anche se quest'ultimo deriva il proprio titolo da una delle parti dell'atto originario.
• La qualifica di "terzo" rispetto a un contratto costitutivo di un diritto reale va valutata con riferimento all'atto dal quale deriva la vicenda giuridica rilevante, non essendo sufficiente il solo fatto che la parte abbia acquistato in una successiva catena di trasferimenti da un contraente originario.

Come è indicizzato