Cassazione Civile, Ordinanza n. 28024/2021 del 14/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di leasing avente a oggetto un immobile ad uso ufficio. La società utilizzatrice sosteneva che, al momento della compravendita tra la società concedente del leasing e la società venditrice dell'immobile, avrebbe dovuto essere trasferito anche il diritto sul posto auto pertinenziale, in applicazione della disciplina urbanistica speciale sui parcheggi. Poiché il posto auto non era stato trasferito né messo a disposizione, la società utilizzatrice agiva chiedendo la condanna del venditore a immetterla nel possesso dei posti auto e il risarcimento del danno. In appello la domanda era stata qualificata come azione di nullità parziale del contratto di compravendita nella parte in cui non trasferiva il posto auto. Con il ricorso per cassazione la società utilizzatrice ha dedotto: 1) violazione degli artt. 112 e 346 c.p.c., sostenendo che il tema della sua legittimazione sostanziale non fosse più in discussione perché non riproposto in appello; 2) violazione degli artt. 1339, 1374 e 1419 c.c. e dell'art. 41-sexies l. n. 1150/1942, sostenendo che non si trattasse di nullità del contratto, ma di integrazione legale del regolamento contrattuale e di accertamento del diritto reale d'uso a parcheggio; 3) violazione degli artt. 1421 e 1423 c.c., lamentando che la clausola contrattuale richiamata dalla Corte d'appello non poteva escludere la proponibilità dell'azione di nullità da parte dell'utilizzatrice e che, comunque, una simile clausola sarebbe nulla perché contraria all'ordine pubblico.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il secondo motivo, ritenendo che non vi fosse giudicato interno sulla questione della legittimazione sostanziale e che la Corte d'appello avesse correttamente qualificato la pretesa alla luce dell'interpretazione del contratto non impugnata dalla ricorrente. Ha invece accolto il terzo motivo, affermando che l'utilizzatore in leasing è legittimato a far valere la nullità del contratto di vendita nei confronti del venditore, perché la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e non può essere validamente esclusa da una clausola che la riservi al solo acquirente-concedente; la clausola, in ogni caso, sarebbe inefficace nei confronti del terzo e contraria all'interesse generale sotteso alla disciplina della nullità. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per censurare una pronuncia asseritamente ultra petita; la Corte esclude la violazione perché la questione era rimasta assorbita in primo grado e poteva essere riesaminata in appello.

• art. 346 c.p.c.

  invocato per sostenere la mancata riproposizione in appello dell'eccezione di difetto di legittimazione; la Corte lo ritiene irrilevante perché non si era formato giudicato interno sulla questione.

• art. 1339 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere l'integrazione automatica del contratto mediante norme imperative.

• art. 1374 c.c.

  richiamato per sostenere che il contratto dovesse essere integrato ope legis con il diritto sul posto auto.

• art. 1419 c.c.

  richiamato per sostenere che la disciplina imperativa inciderebbe sulla sorte delle clausole contrattuali difformi.

• art. 41-sexies l. 17 agosto 1942 n. 1150

  norma posta a fondamento della pretesa di trasferimento del posto auto; la Corte richiama la propria giurisprudenza secondo cui, se nel contratto manca una espressa riserva o un'espressa esclusione incompatibile, il diritto al parcheggio si intende trasferito/integrato, ma nel caso concreto rileva la diversa interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito.

• art. 1421 c.c.

  la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse; una clausola che limiti tale facoltà a soggetti determinati è inefficace e comunque contraria all'ordine pubblico.

• art. 1423 c.c.

  richiamato implicitamente nel ragionamento sulla nullità rilevabile e deducibile senza limiti soggettivi incompatibili con l'interesse generale.

Massime di principio

• Se una questione rimane assorbita in primo grado, la sua trattazione in appello non è preclusa per mancata riproposizione ai sensi dell'art. 346 c.p.c., e non si forma giudicato interno sul punto.
• La qualificazione della domanda dipende dall'interpretazione del contratto e degli atti processuali: se l'interpretazione del giudice di merito non è specificamente censurata, essa diviene vincolante ai fini del giudizio di legittimità.
• In materia di compravendita immobiliare, la disciplina sui parcheggi imposta dall'art. 41-sexies l. n. 1150/1942 opera come norma imperativa di integrazione del regolamento negoziale, ma la soluzione dipende dalla concreta ricostruzione del contenuto contrattuale effettuata dal giudice di merito.
• La nullità del contratto può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse; una clausola che riservi l'azione di nullità a un solo contraente non può essere opposta al terzo interessato e, se volta a escluderne la legittimazione, è in contrasto con l'interesse pubblico sotteso alla disciplina della nullità.
• La limitazione convenzionale delle azioni di invalidità non può essere interpretata estensivamente fino a comprendere la nullità quando il testo contrattuale richiami solo annullamento e risoluzione.

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