Sentenza n. 5769/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva impugnato la comunicazione con cui, per conto dell'INPS, era stata avviata la procedura di dismissione dell'alloggio e indicato il prezzo per l'esercizio del diritto di opzione, contestando i criteri di determinazione del valore. Deduceva l'erronea applicazione del metodo comparativo pluri-parametrico (Market Comparison Approach), l'uso di parametri astratti e non aderenti allo stato manutentivo dell'immobile, l'erronea qualificazione dell'alloggio come libero, l'errata misurazione della superficie, la disparità di trattamento rispetto ad altri appartamenti e la mancata considerazione di infiltrazioni e condizioni di degrado. In appello ha dedotto error in iudicando ed error in procedendo, violazione dell'art. 3, commi 8, 13 e 20, d.l. 351/2001, dell'art. 6, commi 1 e 2, lett. a), d.lgs. 104/1996, della disciplina regionale richiamata, degli artt. 3 e 6 l. 241/1990, difetto di motivazione, carenza istruttoria, illogicità, ingiustizia manifesta, irrazionalità, travisamento, inesistenza dei presupposti e omessa pronuncia. Ha inoltre sostenuto che la documentazione acquisita dopo l'ordinanza istruttoria del TAR dimostrasse l'assenza di sopralluogo e che la superficie reale fosse di 94 mq anziché 112 mq.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la sentenza del TAR. Ha rilevato che la normativa sulle dismissioni pubbliche impone di determinare il prezzo sulla base dei valori correnti di mercato e di immobili con caratteristiche analoghe; l'immobile era qualificato come bene di pregio ai sensi del decreto interministeriale del 13 aprile 2007, sicché non spettavano gli sconti previsti per altri immobili e l'acquisto poteva avvenire al prezzo pieno di mercato. La perizia era stata redatta da un organo tecnico competente e terzo, attestava il sopralluogo, individuava la corretta zona OMI e applicava il metodo MCA sulla base di parametri predeterminati quali superficie, altezza, esposizione e stato manutentivo, con punteggi differenziati. Il confronto con altro appartamento non dimostrava l'irragionevolezza della stima: l'immobile comparato aveva superficie inferiore e, rapportando i valori alla superficie, risultava stimato a un prezzo al metro quadrato superiore. Le infiltrazioni erano già state oggetto di accertamento tecnico preventivo civile, la cui descrizione dei luoghi e quantificazione dei danni non giustificavano una diversa valutazione. È stata respinta anche la censura sulla superficie, poiché la stima immobiliare fa riferimento alla superficie commerciale o catastale e non necessariamente a quella netta calpestabile. La decisione tributaria relativa alla TARI è stata ritenuta irrilevante e comunque non definitiva e non opponibile agli appellati. L'appellante è stato condannato alle spese nei confronti dell'INPS, liquidate in 4.000 euro oltre accessori, mentre le spese con l'Agenzia delle Entrate sono state compensate per la costituzione meramente formale.

Norme richiamate

• art. 3, commi 3, 7, 8 e 13, d.l. 351/2001, convertito dalla l. 410/2001

  È riconosciuto in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale il diritto di opzione per l'acquisto, in forma individuale e a mezzo di mandato collettivo, al prezzo determinato secondo quanto disposto dai commi 7 e 8.

  Il prezzo di vendita degli immobili pubblici deve essere determinato sulla base delle valutazioni correnti di mercato e dei prezzi effettivi di compravendite di immobili con caratteristiche analoghe; per gli immobili qualificati di pregio non spettano gli sconti previsti per altre categorie di beni.

• art. 3, commi 8, 13 e 20, d.l. 351/2001, convertito dalla l. 410/2001

  La qualificazione dell'immobile come bene di pregio incide sul prezzo di cessione e comporta, nel caso esaminato, l'acquisto al prezzo pieno di mercato, senza riduzione del 30% né ulteriori coefficienti di sconto.

• art. 3 l. 241/1990

  È richiamato con riguardo all'obbligo di motivazione del provvedimento e della stima, ritenuto assolto mediante l'indicazione dei criteri, dei parametri, della zona OMI e delle comparazioni utilizzate.

• art. 6 l. 241/1990

  È richiamato in relazione all'istruttoria procedimentale; il giudice ha ritenuto adeguata l'istruttoria tecnica risultante dalla perizia, comprensiva del sopralluogo e dell'analisi comparativa.

• art. 6, commi 1 e 2, lett. a), d.lgs. 104/1996

  Richiamato dall'appellante tra le norme asseritamente violate; la sentenza non sviluppa una specifica interpretazione autonoma della disposizione.

• d.P.R. 138/1998

  La determinazione del valore immobiliare può fare riferimento alla superficie commerciale o catastale, e non necessariamente alla sola superficie netta calpestabile.

• art. 65 c.p.a.

  Richiamato per l'ordinanza istruttoria con cui il TAR aveva disposto l'ostensione della documentazione estimativa.

• art. 116, comma 2, c.p.a.

  Richiamato per l'istanza di acquisizione e ostensione documentale formulata nel giudizio di primo grado.

Massime di principio

• Nelle procedure di dismissione di immobili pubblici, il prezzo di vendita deve essere determinato sulla base dei valori correnti di mercato e del confronto con immobili aventi caratteristiche analoghe, secondo criteri tecnici predeterminati e verificabili.
• Una perizia estimativa redatta da un organo tecnico competente e terzo, che esponga la zona di riferimento, i dati di mercato, i parametri utilizzati e i punteggi attribuiti alle caratteristiche dell'immobile, è idonea a motivare la determinazione del prezzo, salvo che siano dimostrati errori concreti, omissioni istruttorie o manifeste incongruenze.
• Il metodo comparativo pluri-parametrico non è irragionevole per il solo fatto che immobili con caratteristiche diverse risultino valorizzati in misura complessivamente simile: la correttezza della comparazione deve essere verificata considerando anche la superficie e il valore unitario al metro quadrato, oltre ai punteggi attribuiti ai singoli parametri.
• Ai fini della stima del valore di mercato di un immobile, il riferimento può essere costituito dalla superficie commerciale o catastale, non necessariamente dalla superficie netta calpestabile.
• La qualificazione normativa di un immobile pubblico come bene di pregio può escludere l'applicazione degli sconti previsti per altre categorie di immobili e comportare la determinazione del prezzo di opzione al pieno valore di mercato.

Come è indicizzato