Cassazione Civile, Ordinanza n. 02558/2024 del 26/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato in forma scritta tra due ex coniugi avente ad oggetto alcuni immobili. Il promissario acquirente conveniva in giudizio la promittente venditrice chiedendo di accertarne l'inadempimento e di ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., oltre al pagamento di una somma e al risarcimento dei danni. La convenuta sosteneva invece che fosse l'attore a essere inadempiente, chiedeva il rilascio degli immobili e proponeva domande riconvenzionali di rescissione, nullità per difetto di causa e annullamento. In appello, il ricorrente contestava soprattutto la declaratoria di nullità del preliminare per mancata sottoscrizione dell'ultima pagina da parte della promittente venditrice, sostenendo che il contratto dovesse considerarsi valido e completo, oppure al più nullo solo per la parte non sottoscritta; lamentava inoltre omessa motivazione, violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e omesso esame di un fatto decisivo, ossia la successiva condotta della controparte che, convocata dal notaio per il definitivo, aveva parlato di accordo già stipulato e si era limitata a non presentarsi. Infine censurava il rigetto della domanda di pagamento e di arricchimento senza causa basata sugli apporti economici alla famiglia.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il terzo motivo di ricorso, rigettato il secondo e dichiarato assorbiti gli altri. Ha cassato la sentenza della Corte di appello di Bari e ha rinviato alla medesima Corte, in diversa composizione, affinché riesamini la vicenda uniformandosi al principio secondo cui, nel caso concreto, il preliminare doveva considerarsi valido ed efficace nonostante la mancata sottoscrizione dell'ultima pagina da parte della promittente venditrice, anche alla luce della condotta successiva della stessa. Il giudice di rinvio dovrà anche provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La clausola contrattuale che richiama la possibilità di ottenere l'esecuzione in forma specifica non introduce una nuova obbligazione, ma si collega a un rimedio già previsto dalla legge in caso di inadempimento del preliminare.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la validità del contratto e la sussistenza dei suoi requisiti essenziali.

• art. 1341 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla formazione e approvazione del contenuto contrattuale.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato dal ricorrente sul requisito della forma scritta.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato dal ricorrente sul preliminare di vendita immobiliare e sulla necessaria forma scritta.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per l'interpretazione del contratto secondo la comune intenzione delle parti.

• art. 1367 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in funzione conservativa del contratto.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di nullità del contratto.

• art. 1419 c.c.

  La Corte osserva che avrebbe dovuto essere valutata la possibilità di una nullità parziale limitata alla sola pagina non sottoscritta, con sopravvivenza delle altre pattuizioni.

• art. 2702 c.c.

  Richiamato dal ricorrente sulla efficacia probatoria della scrittura privata sottoscritta.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione della sentenza di appello è ritenuta sufficiente e rispettosa del 'minimo costituzionale', sicché la censura sul punto è infondata.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato in relazione al parametro costituzionale della motivazione della sentenza.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per denunciare la mancata considerazione di un fatto documentale e della condotta della controparte.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in combinazione con la dedotta erronea valutazione delle prove.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato per le censure di violazione/falsa applicazione di norme sostanziali.

• art. 360, comma 1, nn. 4 e 5, c.p.c.

  Usato per le censure di nullità della sentenza/procedimento e omesso esame di fatto decisivo.

• art. 1448 c.c.

  Citato nelle domande riconvenzionali della resistente per chiedere la rescissione del contratto per lesione.

• art. 1150 c.c.

  Richiamato nei gradi di merito per escludere il diritto all'indennità per miglioramenti, poiché riconosciuto solo al possessore di buona fede e non al detentore.

• art. 1152 c.c.

  Richiamato per escludere il diritto di ritenzione in favore del detentore non possessore di buona fede.

• art. 2041 c.c.

  Richiamato per la domanda di arricchimento senza causa, rigettata per difetto di prova dell'esborso.

• art. 1988 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla qualificazione della clausola come riconoscimento di debito/promessa di pagamento, qualificazione esclusa dalla Corte di merito e oggetto di censura.

Massime di principio

• In tema di preliminare di vendita immobiliare soggetto a forma scritta, la mancanza della sottoscrizione dell'ultima pagina non impone automaticamente la nullità dell'intero contratto, quando dal testo complessivo, dalle firme apposte sulle altre pagine e dalla condotta successiva delle parti risulti comunque percepibile la comune volontà negoziale e l'avvenuto perfezionamento dell'accordo.
• Ai fini della validità della scrittura contrattuale, la valutazione non può arrestarsi a un rilievo meramente grafico-formale della collocazione delle firme, ma deve considerare il contenuto complessivo del documento, l'univocità della volontà negoziale e gli elementi indiziari successivi che confermino l'accettazione del contratto.
• La mancata contestazione tempestiva dell'esistenza o validità del contratto, unita a comportamenti successivi incompatibili con la tesi dell'inesistenza del vincolo, può assumere rilievo indiziario nella ricostruzione della volontà contrattuale.
• Quando una clausola contrattuale si limita a richiamare un rimedio già previsto dalla legge o a disciplinare il foro competente, essa non integra di per sé una autonoma obbligazione idonea a mutare la qualificazione del rapporto principale.
• La nullità formale, ove ipotizzabile, va valutata anche in chiave parziale: il giudice deve verificare se l'eventuale difetto di sottoscrizione incida sull'intero regolamento negoziale o soltanto su una porzione separabile del testo.
• Il riconoscimento del diritto all'indennità per miglioramenti, al rimborso e alla ritenzione presuppone la qualità di possessore di buona fede; non ne beneficia il mero detentore qualificato.
• La domanda di arricchimento senza causa richiede una rigorosa prova dell'effettivo depauperamento dell'attore e del correlativo arricchimento della controparte; in difetto di prova dell'esborso e del suo ammontare, la domanda non può essere accolta.

Come è indicizzato