Sentenza del 04/04/2018 n. 8250 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno contestato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva elevato il valore del terreno compravenduto da Euro 4.920.000 a Euro 40.458.000, chiedendo una maggiore imposta di registro. In Cassazione hanno denunciato, tra l'altro, il difetto di motivazione dell'avviso, l'errata valutazione dell'incidenza dei vincoli urbanistici e della programmazione territoriale sul valore del terreno, nonché l'assenza di una motivazione logica e adeguata nella quantificazione operata dalla CTR, che aveva ridotto del 50% il valore accertato facendo riferimento principalmente ad altri giudicati.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo, ritenendo apodittica e non adeguatamente motivata la decisione della CTR del Lazio. Il giudice regionale aveva ridotto il valore accertato del 50% senza spiegare in modo concreto quali elementi probatori giustificassero tale riduzione, né aveva chiarito il rapporto tra la perizia dei contribuenti, le risultanze OMI e la stima UTE. Gli altri motivi sono stati dichiarati inammissibili, con possibilità di riproposizione davanti al giudice del rinvio. La sentenza è stata cassata e la causa rinviata alla CTR del Lazio, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  La rettifica del valore del bene ai fini dell'imposta di registro deve fondarsi su una valutazione adeguatamente motivata e supportata da elementi concreti, considerando le caratteristiche effettive dell'immobile e del contesto urbanistico.

• Legge n. 241 del 1990, art. 3

  Gli atti amministrativi, compresi quelli tributari, devono indicare in modo sufficiente i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della decisione.

• Legge n. 212 del 2000, artt. 7 e 16

  Lo Statuto dei diritti del contribuente richiede che l'atto impositivo sia motivato e consenta al destinatario di comprendere le ragioni della pretesa tributaria e di difendersi efficacemente.

• Codice di procedura civile, art. 360, nn. 3 e 5

  La sentenza può essere impugnata per violazione di legge o per vizio della motivazione nei limiti consentiti dalla legge processuale.

• Codice di procedura civile, artt. 115 e 116

  Il giudice deve valutare le prove secondo il materiale ritualmente acquisito e motivare il percorso logico seguito nella loro interpretazione.

• D.Lgs. n. 267 del 2000, art. 34

  Gli strumenti di programmazione e gli accordi amministrativi relativi al territorio possono assumere rilievo nella valutazione concreta del valore del bene.

Massime di principio

• Quando l'Amministrazione rettifica il valore di un immobile, non è sufficiente indicare un valore astratto o richiamare genericamente stime, valori OMI o perizie: devono essere illustrati gli elementi specifici che collegano tali dati all'immobile oggetto della compravendita.
• Il giudice tributario deve spiegare in modo analitico perché ritiene attendibile una determinata valutazione e come giunge alla quantificazione dell'imposta; una riduzione percentuale priva di motivazione concreta può determinare la cassazione della sentenza.
• La potenzialità edificatoria può incrementare il valore del terreno, ma la sua incidenza deve essere valutata considerando anche vincoli urbanistici, accordi di programma, destinazione concreta, tempi e condizioni di attuazione.
• Il richiamo alla uniformità rispetto ad altri giudicati non sostituisce l'analisi delle prove e delle caratteristiche specifiche del bene esaminato.
• In caso di rinvio, le questioni dichiarate inammissibili dalla Cassazione possono dover essere riproposte davanti al giudice del rinvio, mentre quest'ultimo deve riesaminare la quantificazione sulla base di una motivazione completa e verificabile.