Cassazione Civile, Ordinanza n. 06876/2025 del 14/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una dedotta occupazione sconfinante di una porzione di fondo confinante da parte di un manufatto edilizio. I proprietari del suolo occupato agirono per ottenere l’accertamento dello sconfinamento e la condanna all’arretramento delle opere realizzate in violazione delle distanze; in subordine chiesero l’attribuzione della proprietà del suolo occupato ex art. 938 c.c., con pagamento del doppio del valore di mercato. I convenuti resistettero e proposero in via riconvenzionale l’usucapione della porzione occupata, oltre all’eccezione di prescrizione della domanda patrimoniale collegata all’art. 938 c.c. Il Tribunale accertò l’occupazione ma rigettò l’arretramento e dichiarò inammissibili le domande ex art. 938 c.c. La Corte d’appello, invece, accolse il gravame principale dei proprietari, riconoscendo l’accessione invertita, condannando gli occupanti al pagamento del valore dell’area occupata e al risarcimento del danno in misura equitativa, e rigettando l’appello incidentale degli occupanti. In Cassazione, i ricorrenti incidentali censurarono: la legittimazione ad agire ex art. 938 c.c.; l’uso delle mappe catastali per individuare il confine; il rigetto dell’usucapione; la mancata dichiarazione di prescrizione del diritto patrimoniale ex art. 938 c.c.; la quantificazione del valore dell’area; e la condanna alle spese. I ricorrenti principali, a loro volta, lamentarono che la Corte territoriale avesse liquidato solo il valore semplice dell’area senza il raddoppio previsto dall’art. 938 c.c. e non avesse regolato le spese di CTU.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo del ricorso incidentale, ritenendo che il diritto patrimoniale previsto dall’art. 938 c.c. non sia soggetto a regime di illecito permanente, ma a prescrizione decennale decorrente dal momento in cui l’occupazione diviene definitiva, cioè dalla ultimazione dell’edificio che insiste sul fondo altrui. Ha dunque cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione affinché verifichi anzitutto se tale diritto sia prescritto e, solo in caso negativo, liquidi l’indennità dovuta in conformità all’art. 938 c.c., cioè nel doppio del valore dell’area occupata, provvedendo anche sulle spese. Sono stati rigettati il primo motivo del ricorso incidentale e dichiarati inammissibili il secondo e il quarto; il quinto è stato assorbito, così come i motivi del ricorso principale, assorbiti per l’accoglimento del ricorso incidentale.

Norme richiamate

• art. 938 c.c.

  "Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo..."; "Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni"

  La norma è applicabile anche se il suolo occupato non era nella disponibilità materiale del proprietario; è sufficiente che appartenga a persona diversa dall’occupante. Il credito patrimoniale previsto dalla norma ha natura indennitaria/riequilibratrice e, se l’occupazione è definitivamente realizzata con l’ultimazione dell’edificio, si prescrive nel termine ordinario decennale decorrente da tale momento.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato tra le norme invocate nei motivi, senza autonoma elaborazione di principio decisivo nella decisione.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nei motivi, senza autonoma elaborazione decisiva.

• art. 1140 c.c.

  Richiamato in relazione alla doglianza sull’usucapione, senza specifica interpretazione autonoma nella ratio decidendi.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato in relazione alla doglianza sull’usucapione, ma il motivo è stato dichiarato inammissibile.

• art. 948 c.c.

  Richiamato nei motivi incidentali sulla legittimazione e sul confine, senza autonoma statuizione decisiva.

• art. 950 c.c.

  Richiamato nei motivi incidentali per l’individuazione del confine, con affermazione del criterio dei titoli e, solo in subordine, delle mappe catastali.

• art. 2934 c.c.

  Richiamato nella censura sulla prescrizione del diritto ex art. 938 c.c.

• art. 2935 c.c.

  Richiamato nella censura sulla decorrenza della prescrizione; la Corte ha individuato il dies a quo nell’ultimazione dell’edificio che occupa il suolo altrui.

• art. 2946 c.c.

  Richiamato per sostenere il termine ordinario decennale di prescrizione del diritto patrimoniale ex art. 938 c.c.

• art. 2947 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti incidentali; la Corte ha ricondotto il diritto patrimoniale dell’art. 938 c.c. ad una prescrizione decennale per natura indennitaria, non al regime dell’illecito permanente.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Le censure formulate sotto tali vizi sono state in parte respinte, in parte dichiarate inammissibili; la Corte ribadisce che il ricorso per cassazione non può risolversi in una revisione del merito e che il vizio di omesso esame richiede un fatto decisivo non valutato.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  Richiamati nei motivi sulle spese; l’esame di tali censure è stato assorbito dall’accoglimento del motivo sulla prescrizione.

• art. 938 c.c.

  "Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata"

  In caso di accessione invertita, l’indennità dovuta non è il semplice valore del suolo, ma il doppio del suo valore, oltre il risarcimento dei danni.

Massime di principio

• Nell’azione fondata sull’art. 938 c.c., il proprietario del suolo occupato è legittimato ad agire per il solo fatto che il bene appartenga a lui e sia stato occupato da altri, senza che rilevi l’eventuale mancata disponibilità materiale del fondo.
• Per l’individuazione del confine tra fondi limitrofi, il giudice deve partire dai titoli di proprietà e può ricorrere alle mappe catastali solo in caso di incertezza dei titoli; il confine di fatto esistente in loco non è di per sé decisivo.
• La domanda patrimoniale conseguente all’occupazione di suolo altrui ai sensi dell’art. 938 c.c. non è soggetta a un regime di illecito permanente: il termine di prescrizione decorre dal momento in cui l’occupazione diviene definitiva, cioè dall’ultimazione dell’edificio o del manufatto.
• La prescrizione del credito previsto dall’art. 938 c.c. va qualificata secondo la sua natura indennitaria e riequilibratrice, con applicazione del termine ordinario decennale.
• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione delle prove o una diversa ricostruzione dei fatti: il vizio di motivazione è scrutinabile solo nei limiti del minimo costituzionale e dell’omesso esame di un fatto decisivo.

Come è indicizzato