Cassazione Civile, Sentenza n. 3058/2020 del 10/02/2020

Esito

La controversia

I promissari acquirenti avevano stipulato un preliminare il 5 marzo 1992 e, con citazione notificata il 28 maggio 1998, avevano convenuto la società costruttrice chiedendo, tra l’altro, il trasferimento dell’unità immobiliare con box, la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con sentenza del 14 novembre 2008, aveva respinto le domande; la Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 6 luglio 2015, aveva parzialmente riformato la decisione, disponendo il trasferimento dell’immobile e dichiarando nulla la clausola che imponeva la preventiva accettazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali da predisporre, ma aveva respinto le altre pretese. I coniugi hanno proposto ricorso per sette motivi. Con il primo e il terzo hanno contestato il rigetto della riduzione del prezzo per la minore estensione e la mancata sistemazione delle aree esterne, sostenendo che il preliminare, letto insieme al disciplinare tecnico allegato, impegnava la venditrice a realizzare il parco comune sull’intero lotto asservito alla variante edilizia e che la Corte d’appello aveva violato le regole di interpretazione contrattuale e omesso l’esame di fatti decisivi. Con il secondo hanno censurato la ritenuta inammissibilità, per difetto di specificità, della doglianza relativa a un pilastro interno non rappresentato nella planimetria. Con il quarto hanno denunciato omessa pronuncia sulla nullità dell’intera clausola dell’articolo 5 relativa alle riserve della promittente venditrice sulle parti comuni. Con il quinto hanno lamentato l’omesso esame di documenti che, a loro dire, provavano le spese sostenute per la messa in funzione e il collaudo dell’ascensore. Con il sesto hanno contestato l’esclusione della documentazione prodotta in comparsa conclusionale, comprendente sentenze e consulenze tecniche di altri giudizi. Con il settimo hanno censurato la compensazione integrale delle spese dei gradi di merito. Nel giudizio di merito era stato inoltre ritenuto che il verbale di consegna del 9 aprile 1997, sottoscritto da uno dei coniugi, contenesse il riconoscimento di cause di forza maggiore per il ritardo rispetto alla consegna pattuita per marzo 1995, la rinuncia a pretese per tale ritardo e la dichiarazione di soddisfazione per le condizioni dell’immobile; tale statuizione non è stata validamente scalfita in Cassazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Il primo e il terzo motivo sono stati ritenuti infondati: le censure sull’interpretazione del preliminare non riportavano nel ricorso, nella misura necessaria, il testo delle clausole del preliminare e del disciplinare e si risolvevano nella proposta di una diversa lettura del contratto, senza indicare specificamente i canoni ermeneutici violati e il modo della violazione. È stata inoltre rilevante la distinta ratio, rimasta incensurata, secondo cui il preliminare precedeva l’atto d’obbligo edilizio e non conteneva un impegno negoziale a recepirne le prescrizioni; l’atto d’obbligo verso la pubblica amministrazione non attribuisce di per sé diritti agli acquirenti, salvo che l’obbligo sia trasfuso nella disciplina negoziale. Il secondo motivo è stato respinto perché i ricorrenti non si erano confrontati con la motivazione complessiva della Corte d’appello e non avevano riprodotto nel ricorso, con sufficiente specificità, la domanda originaria di risarcimento riferita al pilastro. Il quarto è stato respinto: la nullità della clausola sulle riserve relative alle parti comuni non era stata specificamente dedotta nei precedenti gradi e non poteva essere introdotta per la prima volta in Cassazione sulla base di contestazioni fattuali nuove; resta ferma, invece, la non opponibilità del regolamento condominiale futuro, non ancora esistente e non richiamato nei singoli atti di acquisto. Il quinto è stato respinto perché la valutazione del materiale probatorio compete al giudice di merito e non è sindacabile in legittimità come mera valutazione della forza dimostrativa dei documenti. Il sesto è stato respinto: la produzione documentale in appello era preclusa dopo la rimessione della causa in decisione e non poteva essere effettuata con la comparsa conclusionale. Il settimo è stato respinto perché la valutazione sull’opportunità di compensare le spese, in presenza di reciproca soccombenza, rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, salvo che le spese siano poste a carico della parte vittoriosa. I ricorrenti sono stati condannati a rifondere alla controricorrente Euro 4.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori e spese generali nella misura del 15%; è stato inoltre dato atto dell’obbligo, se dovuto, di versare un ulteriore contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Nell’ipotesi in cui con il ricorso per cassazione sia contestata l’interpretazione attribuita dal giudice di merito al contratto intercorso tra le parti, infatti, le relative censure, per essere esaminabili, non possono risolversi nella mera contrapposizione tra la volontà dei contraenti così come ritenuta dal ricorrente e quella invece accertata dalla sentenza impugnata, ma debbono essere proposte o sotto il profilo della mancata osservanza, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, delle norme che fissato i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 c.c. e ss. ovvero, a norma dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nel testo in vigore ratione temporis, del vizio di motivazione consistito nell’omesso esame di un fatto decisivo, a condizione, però, che, in ossequio al principio dell’onere di specificità del motivo, tali censure siano accompagnate dalla trascrizione, nel corpo del ricorso, almeno nella stesura che ne consenta la piena comprensione, delle clausole asseritamente individuative dell’effettiva volontà delle parti, al fine di consentire alla Corte di cassazione di valutarne la fondatezza senza dover procedere all’esame dei fascicoli di ufficio o di parte: ciò che, nel caso di specie, non è accaduto.

  Le censure sull’interpretazione contrattuale devono indicare se si deduce la violazione dei canoni ermeneutici o l’omesso esame di un fatto decisivo e, in ogni caso, devono riprodurre nel ricorso le clausole rilevanti nella misura necessaria a comprenderne il contenuto; non è sufficiente contrapporre una lettura negoziale alternativa.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  Il sindacato di legittimità può avere, quindi, ad oggetto solamente l’individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati, al fine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento o in errore di diritto (Cass. n. 23701 del 2016). Pertanto, al fine di riscontrare l’esistenza dei denunciati errori di diritto o vizi di ragionamento, non basta che il ricorrente faccia, com’è accaduto nel caso di specie, un astratto richiamo alle regole di cui agli artt. 1362 c.c. e ss., occorrendo, invece, che specifichi, per un verso, i canoni in concreto inosservati e, per altro verso, il punto e il modo in cui il giudice di merito si sia da essi discostato.

  Il controllo di legittimità sull’interpretazione del contratto verifica l’osservanza dei criteri legali e la coerenza del ragionamento del giudice di merito; il ricorrente deve identificare i canoni concretamente violati e indicare come la decisione se ne sia discostata.

• art. 1411 c.c.

  La convenzione, stipulata tra un comune e un privato costruttore, con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obblighi ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico (quale, ad esempio, la destinazione di un’area ad uno specifico uso), non costituisce un contratto di diritto privato, nè ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale, dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, con la conseguenza che, non potendosi qualificare l’atto d’obbligo come contratto a favore di terzi, ai sensi dell’art. 1411 c.c., i privati acquirenti dell’immobile edificato non hanno alcuna possibilità di rivendicare diritti sulla base di esso, nè, quindi, di agire per il suo adempimento, salva l’ipotesi – che la corte ha, in fatto, escluso – che detto obbligo sia stato trasfuso in una disciplina negoziale al momento del trasferimento delle singole unità immobiliari.

  L’atto d’obbligo edilizio assunto dal costruttore verso il Comune non è, di per sé, un contratto a favore degli acquirenti e non attribuisce loro azione per pretenderne l’adempimento; diritti degli acquirenti possono derivare da quelle prescrizioni se esse sono recepite nella disciplina negoziale del trasferimento.

• art. 115 c.p.c.

  In materia di ricorso per cassazione, infatti, solo l’errore di percezione, cadendo sulla ricognizione del contenuto oggettivo della prova, qualora investa una circostanza che ha formato oggetto di discussione tra le parti, è sindacabile ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 4, per violazione dell’art. 115 medesimo codice, norma che vieta di fondare la decisione su prove reputate dal giudice esistenti, ma in realtà mai offerte: al contrario, l’errore di valutazione in cui sia incorso il giudice di merito – e che investe l’apprezzamento della fonte di prova come dimostrativa, o meno, del fatto che si intende provare – non è mai sindacabile in sede di legittimità.

  La violazione dell’art. 115 c.p.c. è configurabile in Cassazione quando il giudice fondi la decisione su prove ritenute esistenti ma mai offerte, non quando si contesti la valutazione della capacità dimostrativa di prove effettivamente acquisite.

• art. 345, comma 3, c.p.c.

  La produzione di nuovi documenti in appello, infatti, è ammissibile, ai sensi dell’art. 345 c.p.c., comma 3, purchè tali documenti siano prodotti, a pena di decadenza, mediante specifica indicazione nell’atto introduttivo del secondo grado di giudizio, a meno che la loro formazione sia successiva e la loro produzione si renda necessaria in ragione dello sviluppo assunto dal processo: tale produzione è comunque preclusa una volta che la causa sia stata rimessa in decisione e non può essere, pertanto, effettuata, com’è accaduto nel caso di specie, in comparsa conclusionale.

  I nuovi documenti in appello devono essere indicati nell’atto introduttivo del grado, salve le eccezioni indicate dalla norma, e non possono essere prodotti dopo la rimessione della causa in decisione, neppure mediante comparsa conclusionale.

• art. 92 c.p.c.

  Con riferimento al regolamento delle spese il sindacato della Corte di cassazione è, infatti, limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte vittoriosa, con la conseguenza che esula da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione dell’opportunità di compensare in tutto o in parte le spese di lite, e ciò sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca, sia nell’ipotesi di concorso con altri giusti motivi.

  La scelta di compensare integralmente o parzialmente le spese, anche in caso di soccombenza reciproca, appartiene alla discrezionalità del giudice di merito; in Cassazione è censurabile, secondo la pronuncia, la violazione del divieto di porre le spese a carico della parte vittoriosa.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, D.P.R. 115/2002

  La corte, infine, dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte tanto del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

  In caso di rigetto dell’impugnazione, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato di importo pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• La contestazione in Cassazione dell’interpretazione di un contratto non può consistere nella mera contrapposizione di una lettura alternativa: occorre indicare i canoni ermeneutici concretamente violati e il punto in cui il giudice se ne è discostato, oppure denunciare un omesso esame nei limiti consentiti, riproducendo nel ricorso le clausole necessarie alla valutazione della censura.
• L’interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in sede di legittimità non è sufficiente sostenere che un’altra interpretazione sia preferibile, quando quella adottata sia plausibile.
• Le obbligazioni assunte dal costruttore con un atto d’obbligo verso il Comune per ottenere un titolo edilizio non attribuiscono automaticamente diritti contrattuali ai successivi acquirenti; tali obblighi possono essere fatti valere dagli acquirenti se risultano recepiti nella disciplina negoziale del trasferimento delle unità immobiliari.
• Un regolamento condominiale futuro, non ancora esistente al momento del contratto, non si considera approvato per il solo impegno dell’acquirente a rispettarlo; perché entri nel contenuto negoziale per relationem occorre il richiamo concreto a un regolamento determinato già esistente.
• La nullità di una clausola, pur rilevabile d’ufficio, non può essere accertata sulla base di contestazioni in fatto introdotte per la prima volta in Cassazione.
• In sede di legittimità è sindacabile l’errore sulla percezione dell’esistenza o del contenuto oggettivo di una prova nei limiti indicati dalla decisione, non la valutazione del giudice di merito circa la sua efficacia dimostrativa.
• La produzione documentale in appello non può avvenire dopo la rimessione della causa in decisione e non può essere recuperata mediante il deposito della comparsa conclusionale.
• La valutazione sull’opportunità di compensare le spese per soccombenza reciproca rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, fermo il divieto di porre le spese a carico della parte vittoriosa.

Come è indicizzato