Sentenza del 05/05/2017 n. 1173 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione del maggior valore di un'area edificabile effettuata dall'Amministrazione mediante il metodo comparativo, sostenendo che il confronto fosse stato effettuato con aree aventi caratteristiche urbanistiche, capacità edificatorie, condizioni e vincoli differenti. Tali elementi incidono direttamente sul valore venale in comune commercio previsto dall'art. 51, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986. Non è sufficiente applicare una percentuale di riduzione al valore di aree non omogenee, poiché tale riduzione costituisce una valutazione soggettiva e non adeguatamente dimostrabile.

La decisione

La contestazione è stata accolta. È stato affermato che, per determinare il maggior valore ai fini dell'imposta di registro mediante metodo comparativo, le aree utilizzate come riferimento devono presentare caratteristiche e condizioni analoghe a quelle dell'immobile oggetto di accertamento. Il confronto con aree aventi diversa capacità edificatoria o differenti vincoli non è idoneo, né può essere validamente corretto mediante una riduzione percentuale priva di adeguata dimostrazione.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 2, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse si intende per valore il valore venale in comune commercio

  Il valore venale in comune commercio costituisce il parametro per determinare la base imponibile e per verificare la correttezza dell'eventuale maggior valore accertato ai fini dell'imposta di registro. La sua determinazione comparativa richiede il riferimento a immobili realmente omogenei per caratteristiche, condizioni, capacità edificatoria e vincoli.

Massime di principio

• Nel metodo comparativo, i beni utilizzati come riferimento devono essere concretamente comparabili con quello oggetto di accertamento, non soltanto appartenere alla stessa categoria generale.
• Per le aree edificabili occorre considerare in particolare la capacità edificatoria, la destinazione urbanistica, i vincoli, le condizioni di accessibilità e gli altri elementi che incidono sul valore di mercato.
• Il confronto con beni non omogenei non diventa automaticamente attendibile mediante l'applicazione di una percentuale di riduzione: l'adeguamento deve essere fondato su criteri oggettivi, verificabili e adeguatamente motivati.
• Un accertamento fondato su comparazioni generiche o su rettifiche meramente soggettive può essere contestato per insufficiente dimostrazione del valore venale in comune commercio.