Sentenza del 20/06/2017 n. 347 - Comm. Trib. Reg. per le Marche

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro, rideterminando in aumento il valore venale di un terreno edificabile e della capacità edificatoria ceduti nel luglio 2006. Il maggior valore era stato calcolato principalmente mediante le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), con conseguente aumento del valore della parte residenziale da 181.000 euro a 196.737 euro e della cubatura da 92.268 euro a 142.460 euro. L'Ufficio sosteneva che lo scostamento tra il prezzo dichiarato e i valori OMI fosse sufficiente a fondare la rettifica. La società contestava invece la genericità della motivazione, l'uso arbitrario dei valori massimi OMI e l'assenza di elementi concreti relativi alle caratteristiche effettive del bene.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la sentenza di primo grado favorevole alla società. Ha ritenuto che il prezzo indicato nell'atto di compravendita costituisse prova adeguata della transazione, salvo prova certa contraria, e che la perizia giurata prodotta dalla parte confermasse la congruità del prezzo. Le quotazioni OMI sono state considerate meri elementi indiziari, idonei al più a orientare l'attività estimativa, ma insufficienti da soli a dimostrare l'occultamento del corrispettivo o il maggior valore venale. L'Ufficio avrebbe dovuto integrare i dati OMI con elementi gravi, precisi e concordanti, quali atti comparabili, verifiche concrete, sopralluoghi e ulteriori dati istruttori. Le spese di giudizio sono state compensate per la presenza di precedenti oscillazioni giurisprudenziali.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2

  "valore venale in comune commercio"

  La base imponibile dell'imposta di registro deve essere determinata in relazione al reale valore venale del bene, da accertare considerando le caratteristiche concrete dell'immobile e non mediante il semplice richiamo a valori astratti o medi.

• Codice di procedura civile, art. 115, comma 2

  Le quotazioni OMI, quali nozioni di fatto di comune esperienza, possono essere utilizzate dal giudice come indicazioni di larga massima, ma non costituiscono una fonte tipica e autonoma di prova del maggior valore.

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 16/E del 28 aprile 2016

  Le quotazioni OMI devono essere integrate con ulteriori elementi acquisiti mediante attività istruttoria, come atti comparabili, verifiche tecniche, sopralluoghi, condizioni effettive dell'immobile e, se pertinenti, indagini finanziarie.

• Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 27 luglio 2007

  L'utilizzo delle quotazioni OMI per la determinazione del valore normale degli immobili non trasforma automaticamente tali valori in una presunzione legale sufficiente a fondare la rettifica del valore dichiarato.

• Cassazione civile, sez. tributaria, sentenza n. 21569 del 26 ottobre 2016

  Le quotazioni OMI sono strumenti di ausilio e indirizzo per la stima e forniscono valori di larga massima; non sono, da sole, sufficienti come prova del maggior valore dell'immobile.

• Cassazione civile, sez. tributaria, sentenza n. 26279 del 20 dicembre 2016

  La verifica fiscale deve riferirsi al prezzo effettivo di cessione e non a valori ipotetici o meramente estimativi desunti dalle quotazioni OMI.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI non possono, da sole, giustificare un avviso di rettifica dell'imposta di registro: hanno valore di presunzione semplice o indizio e devono essere corroborate da ulteriori elementi concreti.
• L'Amministrazione finanziaria deve motivare specificamente il maggior valore, tenendo conto delle caratteristiche reali del bene, della sua ubicazione, dello stato di conservazione, della destinazione urbanistica, della capacità edificatoria e delle condizioni effettive della compravendita.
• Il prezzo dichiarato nell'atto costituisce un elemento probatorio rilevante e può essere superato solo mediante una prova contraria seria, precisa e concordante; il semplice scostamento dai valori OMI non è sufficiente.
• In caso di accertamento, il contribuente può contestare l'uso automatico dei valori OMI producendo perizie tecniche, atti comparabili, documentazione sulle condizioni del bene e ogni elemento idoneo a dimostrare la congruità del prezzo dichiarato.
• Un accertamento fondato su calcoli standardizzati, valori massimi OMI o maggiorazioni percentuali non adeguatamente giustificate è vulnerabile per difetto di motivazione e di prova.