Cassazione Civile, Sentenza n. 2385/2023 del 26/01/2023

Esito

La controversia

La Frattin Immobiliare impugna la sentenza della Corte d'Appello di Venezia che, riformando il primo grado, l'aveva condannata a pagare a Gestioni Immobiliari €102.600,00 a titolo di provvigione (3%) per la mediazione nella compravendita di un immobile. Frattin deduce, fra l'altro, che l'onere della prova di un accordo di riduzione della provvigione (all'1%) era stato erroneamente posto a suo carico e che la Corte di appello aveva calcolato la provvigione sul prezzo indicato nella proposta d'acquisto (atto preparatorio) anziché sul prezzo del contratto conclusivo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i primi due motivi relativi all'onere della prova, ritenendo corretta l'applicazione dell'art. 2697 c.c. in base al quale chi eccepisce l'inefficacia dei fatti costitutivi del diritto deve provarla, nonché la determinazione della provvigione sulle tariffe prodotte e non contestate dalla resistente. Ha dichiarato inammissibili i motivi terzo, quarto e quinto (su usi/tariffe). Ha invece accolto il sesto motivo: la Corte ha ritenuto che la provvigione non possa essere computata sulla base della sola proposta d'acquisto, essendo questa atto preparatorio; il diritto alla provvigione sorge solo quando l'affare si considera concluso, ossia quando tra le parti si è formato un vincolo giuridico idoneo a far valere la specifica esecuzione o il risarcimento (richiamo art. 1755 co.1 e art. 2932 c.c.). Per l'accoglimento del sesto motivo la Cassazione ha cassato la parte impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello di Venezia in diversa composizione per nuovo esame e determinazione della provvigione sulla base dei criteri indicati.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  Chi eccepisce l'inefficacia dei fatti costitutivi del diritto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda

  La Corte ha applicato il principio che l'onere della prova della fattispecie impeditiva (es. accordo di riduzione della provvigione) grava su chi la eccepisce; perciò Frattin, quale convenuto sostanziale, doveva provare l'accordo di riduzione

• art. 1755 c.c.

  Il diritto del mediatore alla provvigione è collegato al compimento dell'affare; la Corte ha distinto fra il parametro operativo (tariffe/altri parametri) e il momento in cui il diritto matura: la provvigione nasce solo quando l'affare è concluso e dà luogo a vincolo giuridico per l'esecuzione specifica o al risarcimento

• art. 2932 c.c.

  Richiamato per chiarire che il diritto alla provvigione richiede l'esistenza di un vincolo giuridico tale da consentire l'azione per l'esecuzione specifica del negozio; la sola proposta d'acquisto (atto preparatorio) non è sufficiente

• art. 360 c.p.c. (n. 3 e n. 5)

  Norme processuali che individuano rispettivamente il vizio di violazione di legge e i difetti di motivazione/omissione di fatto decisivo nei ricorsi per cassazione; la Frattin ha articolato i motivi secondo tali numeri, ottenendo l'accoglimento del motivo fondato (n. 5 per omesso esame/falsa applicazione in relazione all'art.1755)

Massime di principio

• Onere della prova: chi eccepisce l'inefficacia o la riduzione di una pretesa (es. accordo che riduce la provvigione) deve provarla; l'imputazione dell'onere segue l'art. 2697 c.c.
• Parametro della provvigione: se la resistente produce tariffe o parametri e l'altra parte non li contesta tempestivamente, il giudice può utilizzarli come base di calcolo; in caso di contestazione va valutata la natura delle fonti (tariffe pattuite, usi locali, ecc.).
• Momento di maturazione del diritto alla provvigione: il diritto del mediatore nasce quando l'affare si è ritenuto concluso e tra le parti è sorto un vincolo giuridico che consente l'azione per l'esecuzione specifica o il risarcimento; una proposta d'acquisto firmata, in quanto atto preparatorio, non è di per sé sufficiente a far sorgere il diritto.
• Strategia probatoria: chi intende evitare o ridurre la richiesta di provvigione deve produrre e provare l'accordo di riduzione o contestare espressamente e tempestivamente le tariffe/usaggi prodotti dalla controparte; il mediatore deve invece dimostrare l'esistenza del contratto conclusivo o comunque del vincolo idoneo a far sorgere il diritto.
• All'atto del rinvio: la corte territoriale dovrà ridefinire il valore dell'affare sulla base del contratto effettivamente concluso (o del titolo che renda il rapporto vincolante) e calcolare la provvigione con i parametri correttamente accertati; le parti dovrebbero dunque produrre documenti probatori pertinenti (contratto definitivo, accettazione della proposta, corrispondenza che dimostri il perfezionamento dell'affare, eventuali accordi sulla percentuale).